Nota od autora: Niniejszy tekst wyraża osobisty pogląd autora, oparty na wieloletnim doświadczeniu zawodowym. Rozważania mają charakter ogólny i publicystyczny, mający na celu zwrócenie uwagi na kondycję rynku szacowania nieruchomości w Polsce. Nie odnoszą się do żadnej konkretnej firmy szkoleniowej.

Zawód rzeczoznawcy majątkowego z założenia pełni funkcję zaufania publicznego, a jego fundamentem powinna być absolutna niezależność i rzetelność. Należy z całą mocą uwypuklić fakt, że owa niezależność to najistotniejsza część wykonywania tej profesji. Bez niej rzeczoznawstwo traci w zasadzie jakikolwiek sens - pozbawiony obiektywizmu ekspert mógłby przecież sporządzić każdą opinię na zlecenie, dopasowując wynik dokładnie do tego, co pasuje zleceniodawcy. Wyniki pracy rzeczoznawców stanowią nierzadko podstawę wielomilionowych transakcji, zabezpieczeń kredytowych czy kluczowych dowodów sądowych. Niestety, w wyniku postępującej deregulacji oraz polityki otwartego dostępu do zawodu, rynek wycen nieruchomości w Polsce znalazł się na skraju strukturalnego kryzysu.

Aby zobrazować stan zawodu, wyobraźmy sobie, że rola rzeczoznawcy majątkowego to działanie na wzór sędziego sądów powszechnych. Gdyby w wyniku nadpodaży sędzia musiał chodzić po aresztach z zapytaniem, czy osadzony nie byłby przypadkiem zainteresowany jego usługą w rozsądzeniu sprawy, co mogłoby pójść nie tak? Przed taką właśnie absurdalną i niebezpieczną perspektywą stoi obecnie zawód rzeczoznawcy majątkowego w Polsce. Co ciekawe, nie wszystkie państwa w tak destrukcyjny sposób podchodzą do tej profesji. W krajach takich jak USA czy Australia zawód ten cieszy się uznaniem i poszanowaniem. Należy zatem zadać otwarte pytanie, dlaczego władze w Polsce przyzwalają na niszczenie zawodu? Czy stoi za tym lobby firm pośredniczących, lobby wycen automatycznych, a może lobby szkoleniowców, którzy po uzyskaniu uprawnień przez daną jednostkę natychmiast mogą oferować jej kolejne, płatne szkolenia?

Deregulacja, postawa neokolonialna i niekontrolowana nadpodaż

Decyzje o stopniowej deregulacji zawodu - obejmujące m.in. zniesienie wymogu kierunkowego wykształcenia (prawniczego, ekonomicznego lub technicznego), skrócenie praktyk zawodowych oraz rezygnację z zadania praktycznego na egzaminie pisemnym - drastycznie obniżyły barierę wejścia do profesji. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na politykę państwa polskiego, która w procesie nadawania uprawnień nosiła wręcz znamiona postawy neokolonialnej. Na podstawie przepisów dyrektywy unijnej Ministerstwo automatycznie uznawało członkostwo w brytyjskiej organizacji The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) za dokument potwierdzający posiadanie kwalifikacji wymaganych w Polsce. W tym samym czasie polscy specjaliści, chcący wykonywać zawód w innych krajach (jak chociażby w Wielkiej Brytanii), zobowiązani byli do zdawania tamtejszych rygorystycznych egzaminów na rzeczoznawcę.

Skutki tych działań deregulacyjnych są uderzające. Jak wskazują dane, w latach 2016-2025 liczba osób posiadających uprawnienia zawodowe wzrosła z 6662 do 8728, co oznacza wzrost o ponad 31% w zaledwie dekadę. Ten masowy napływ nowych rzeczoznawców nie był podyktowany chłonnością rynku, lecz administracyjną polityką, co najprawdopodobniej doprowadziło do drastycznej nadpodaży usług. Zgodnie z podstawowymi prawami ekonomii, nadpodaż zrodziła zjawisko dumpingu cenowego. Doszło do sytuacji, w której wyceny nieruchomości bywają realizowane za stawki rzędu 179 zł brutto. Przy takich kwotach rzetelne wykonanie operatu szacunkowego - obejmujące oględziny, analizę dokumentacji i aktów notarialnych oraz budowę modelu wyceny - wydaje się ekonomicznie nieopłacalne, a niezbędna niezależność rzeczoznawcy, działającego pod przymusem ekonomicznym, może zostać zachwiana.

Martwe prawo i wyceny bez uprawnień

Kolejnym potężnym ciosem w niezależność i rangę zawodu jest przyzwolenie na funkcjonowanie szarej strefy. Zgodnie z art. 198 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za prowadzenie działalności zawodowej w zakresie szacowania nieruchomości bez posiadania odpowiednich uprawnień grozi kara grzywny w wysokości do 50 000 zł.

W dzisiejszych realiach rynkowych jest to jednak przepis całkowicie martwy. Pojawiają się bowiem osoby i podmioty, które de facto dokonują wyceny nieruchomości, umyślnie omijając prawo prostym zabiegiem semantycznym - zamieszczają w swoich dokumentach adnotację, że dane opracowanie „nie jest operatem szacunkowym”. Mimo ewidentnego świadczenia usług zastrzeżonych dla rzeczoznawców przez podmioty nieuprawnione oraz mimo zgłoszeń kierowanych do Ministerstwa, resort pozostaje w tej kwestii całkowicie bierny. Brak realnych konsekwencji za omijanie prawa sprawia, że posiadanie uprawnień i branie na siebie ogromnej odpowiedzialności stawać się może dla niektórych działaniem nielogicznym.

„Wyceny weekendowe” a etyka zawodowa

Nadpodaż, dumping cenowy oraz konkurencja ze strony osób bez uprawnień wykreowały kolejne niepokojące zjawisko: traktowanie rzeczoznawstwa wyłącznie jako zajęcia dodatkowego. Coraz częściej wyceny wykonywane są po godzinach, jako dodatek do pracy na pełen etat w korporacji czy urzędzie - stąd zjawisko tzw. „wycen weekendowych”.

Taki model funkcjonowania w zawodzie niesie za sobą gigantyczne ryzyko dla etyki zawodowej. Prawidłowy system zarządzania profesją powinien opierać się na obawie przed konsekwencjami niewłaściwie wykonanego zlecenia. Tymczasem, jeśli głównym źródłem utrzymania danej osoby jest stabilna praca na etacie, ewentualne konsekwencje dyscyplinarne płynące z Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ) - w tym nawet całkowita utrata uprawnień rzeczoznawcy - mogą być dla niej mało odczuwalne. Z perspektywy kogoś, kto jedynie „dorabia” do pensji, utrata uprawnień to utrata dodatkowego kieszonkowego, a nie życiowa tragedia. To sprawiać może, że pewni wykonawcy mogą być znacznie bardziej podatni na naciski zleceniodawców, idąc na kompromisy z etyką i przepisami, aby szybko i bezproblemowo zamknąć zlecenie.

Przemysł szkoleniowy i granice prawa (art. 286 KK)

W obliczu takiej sytuacji rynkowej, dziwić może postawa części sektora edukacyjnego przygotowującego przyszłych kandydatów. Studia podyplomowe i kursy komercyjne nadal promować mogą zawód rzeczoznawcy jako perspektywiczny, wskazując na ogromne zapotrzebowanie na specjalistów szacujących nieruchomości. Czy w sytuacji ewentualnej nadpodaży, odpłatny system edukacji, przygotowujący do zawodu, chwaląc i promując zawód rzeczoznawcy majątkowego jako perspektywiczny i dochodowy, mógłby naruszać zapisy art. 286 KK?

Co więcej, w procesie szkoleniowym mogą brać udział osoby czynnie uczestniczące w egzaminowaniu kandydatów (Ministerstwo nie zabrania łączenia tych dwóch funkcji). Sytuacja, w której osoby związane z Państwową Komisją Kwalifikacyjną mogłyby prowadzić odpłatne kursy przygotowawcze, rodzi poważne pytania o konflikt interesów, w którym Ministerstwo oficjalnie nie widzi problemu.

Krytyczne nieprawidłowości Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ)

Absolutnie fundamentalnym zagadnieniem wymagającym nagłośnienia jest również działanie samej Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oceniającej pracę rzeczoznawców majątkowych. System ten generować mógł skrajną dysproporcję odpowiedzialności: rzeczoznawca za błąd warsztatowy ryzykował dorobkiem życia, podczas gdy członkowie KOZ mogli postawić chybione i nieprawdziwe zarzuty ocenianemu rzeczoznawcy majątkowemu, nie ponosząc za to żadnej odpowiedzialności dyscyplinarnej ani karnej.

Prawo do obrony ocenianych osób bywało iluzoryczne. Na etapie postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca był czasem pozbawiony wiedzy o stawianych mu zarzutach, poznając je dopiero z treści protokołu końcowego, kończącego postępowanie wyjaśniające w sprawie. Od momentu zawiadomienia miał on jedynie 14 dni na udanie się do Warszawy w celu sfotografowania akt sprawy i merytoryczne ustosunkowanie się do zarzutów. Postępowania przed organem mogły mieć fasadowy charakter - decyzje wydawane przez Ministerstwo o nałożeniu kary mogły pokrywać się w 75-86% z treścią protokołów KOZ. Niestety, sądy administracyjne (WSA i NSA) nie stanowią w tej mierze merytorycznego ratunku, ponieważ wedle ugruntowanego orzecznictwa weryfikują one sprawę wyłącznie pod kątem formalno-prawnym, odmawiając oceny treści samego operatu z uwagi na brak wiedzy specjalistycznej.

Olbrzymi niepokój budzi urzędnicza uznaniowość w procesie decyzyjnym. Żaden przepis nie precyzuje, dlaczego Ministerstwo przekazuje do KOZ tylko część spraw (w 2024 i 2025 roku zaledwie ok. 35-39% skarg trafiło do organu, a resztę odrzucono). Skuteczność karania spraw rozpatrywanych przez KOZ wynosi gigantyczne 83%, a ponad 40% to sankcje uderzające wprost w prawo do wykonywania zawodu (zawieszenia lub odebrania uprawnień). Taka konstrukcja organu, w połączeniu z brakiem transparentności, rodzi ogromne ryzyko nadużyć - instytucja ta w teorii może stanowić wręcz idealne narzędzie do eliminowania niewygodnej konkurencji rynkowej przy obsłudze przetargów w środowisku nadpodaży. Dodatkowo proceder ten wymusić może na części ukaranych biegłych sądowych drastyczne decyzje; mogą oni zataić fakt otrzymania kary w KOZ przed Prezesami Sądów Okręgowych z obawy przed wykreśleniem lub zawieszeniem z listy biegłych sądowych, stając się tym samym zakładnikami poświadczania nieprawdy.

Podsumowanie

Zawód rzeczoznawcy majątkowego wymaga pilnych i głębokich reform. Obecny model, polegający na tworzeniu potencjalnej nadpodaży przy jednoczesnym tolerowaniu nieuprawnionej szarej strefy i utrzymywaniu wysokiej karalności nietransparentnych organów dyscyplinarnych (KOZ), jest systemowo wadliwy. Bez należytego wzmocnienia wymagań egzaminacyjnych, obrony absolutnej niezależności rzeczoznawcy, wyeliminowania „tanich wycen weekendowych” oraz ukrócenia iluzji kreowanej przez część podmiotów szkoleniowych, rzeczoznawstwo majątkowe w Polsce może nadal tracić swój pierwotny, prestiżowy charakter, zagrażając bezpieczeństwu całego obrotu nieruchomościami.

Potrzebujesz profesjonalnego wsparcia na rynku nieruchomości?
Jako licencjonowane biuro wycen, zapewniam kompleksowe usługi szacowania. W mojej ofercie znajduje się m.in. wycena domu, wycena kamienicy, a także wycena magazynu oraz wycena gruntu. Zapraszam do działu analiz rynkowych nieruchomości, gdzie przeczytasz więcej o tym, jak wygląda wycena online a odpowiedzialność z nią związana, poznasz wpływ pandemii COVID na ceny nieruchomości czy dowiesz się, jak geopolityka kształtuje ceny rynkowe. Przygotowuję również opinie na temat praw takich jak służebność przesyłu. W razie pytań, zapraszam do kontaktu. (Zasady przetwarzania danych w witrynie określa nasza polityka plików cookies).

Powyższy komentarz stanowi wypowiedź publicystyczną i ma na celu edukację uczestników rynku nieruchomości. Nie zawiera ocen konkretnych podmiotów gospodarczych ani konkretnych produktów. Wszelkie odniesienia do praktyk rynkowych mają charakter ogólny i oparte są na doświadczeniu zawodowym autora oraz na publicznie dostępnych informacjach. 

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)