Niniejszy tekst wyraża osobisty pogląd autora, oparty na wieloletnim doświadczeniu zawodowym w szacowaniu nieruchomości. Rozważania mają charakter ogólny i nie odnoszą się do żadnego konkretnego podmiotu działającego na rynku PropTech, żadnej konkretnej kancelarii notarialnej ani żadnego konkretnego urzędu.

Rozwój technologii na rynku nieruchomości (tzw. PropTech) przyniósł wiele udogodnień, ale otworzył też drzwi do zjawiska automatyzacji. Obserwujemy dziś wysyp firm technologicznych oferujących zautomatyzowane szacowanie nieruchomości jako alternatywę dla operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Modele te, znane jako Automated Valuation Models (AVM), mogą opierać się między innymi na zasysaniu ogólnodostępnych danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Dla przeciętnego uczestnika rynku różnica między wyceną automatyczną a operatem szacunkowym, określającym wartość rynkową, może być niedostrzegalna.

Czym jest RCN i jak powstaje?

Zanim zrozumiemy, czym jest rejestr cen nieruchomości (RCN) i automatyczna wycena oparta na danych RCN, musimy prześledzić, jak tworzone są dane znajdujące się w rejestrach. Wszystko zaczyna się od ustaleń między kupującym a sprzedającym nieruchomość. Gdy strony uzgodnią warunki finansowe oraz przedmiot transakcji, udają się do kancelarii notarialnej. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa przeniesienia własności nieruchomości wymaga dla swojej ważności formy aktu notarialnego. Dokument ten, w zależności od praktyki danej kancelarii oraz specyfiki transakcji, bywa zróżnicowany pod względem zakresu i stopnia szczegółowości - co jest naturalnym następstwem różnorodności samych transakcji, a nie uchybieniem ze strony notariuszy. Rolą notariusza jest bowiem dokumentowanie oświadczeń stron oraz zapewnienie zgodności czynności z prawem, nie zaś techniczna weryfikacja stanu nieruchomości.

Po złożeniu podpisów rola stron w zasadzie się kończy, ale sam dokument rusza w dalszą drogę. Notariusz jest prawnie zobligowany na mocy art. 23 ust. 2 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne do przesłania wypisu tego aktu do właściwego miejscowo starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu. W wydziale geodezji dokument ten trafia do urzędnika, którego zadaniem jest zasilenie państwowych baz danych, w tym Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), o którym mowa w art. 4 ust. 1a pkt 7 wspomnianej wyżej ustawy. Mimo faktu, że rozdział 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków dokładnie opisuje pozycje RCN, praktyka pokazuje, że pełne ustandaryzowanie danych jest bardzo trudne. Wynika to z natury samego procesu: urzędnik pracuje na materiale, jaki dostarczy mu treść aktu notarialnego, i nie dysponuje narzędziami do merytorycznej weryfikacji stanu nieruchomości ani okoliczności transakcji. Na podstawie dokumentu wyłuskuje najważniejsze liczby i fakty, wypełniając nimi odpowiednie rubryki w tabelarycznym systemie RCN. Jakość danych wejściowych przekłada się zatem bezpośrednio na jakość rejestru - co nie jest zarzutem wobec urzędników, lecz systemową cechą procesu.

Jakość baz RCN

RCN budowane są na podstawie treści aktów notarialnych o zróżnicowanym układzie i poziomie szczegółowości. Na przykład w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z ogródkiem i dwoma miejscami postojowymi, jeden akt notarialny może opisywać cenę za każdą pozycję z osobna, a drugi może podawać cenę łącznie. Ciężko też w treści aktu notarialnego znaleźć dokładny opis stanu wykończenia nieruchomości - co jest zrozumiałe, gdyż notariusz nie dokonuje oględzin i opiera się na oświadczeniach stron. Zazwyczaj, jeśli informacja o stanie wykończenia w ogóle się pojawia, stanowi to krótkie sformułowanie typu „lokal/budynek do remontu". Próżno szukać w treści aktu informacji o wykonanych pracach wykończeniowych, a przecież jest to jeden z głównych czynników cenotwórczych.

Zdarzyć się może, że strony transakcji mylnie oświadczają w akcie powierzchnię użytkową, myląc ją z powierzchnią zabudowy, lub nie wymieniają rozbudowy budynku, do której fizycznie doszło i którą widać na mapie sprzedawanej nieruchomości. Ponadto strony transakcji potrafią być ze sobą powiązane, co może wpływać na poziom ustalonej ceny. W praktyce zawodowej spotkałem się z transakcją opisaną w akcie zawierającą cenę brutto bez podania stawki VAT, co znacząco utrudniało ustalenie ceny netto. Niektóre transakcje dotyczą nieruchomości obciążonych służebnością przesyłu, służebnością osobistą lub dożywociem bez dokładnej informacji o wartości tych praw. Bywa też tak, że nieruchomość w ogóle nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, ale dopiero wizja lokalna ukazuje, że jest ona w całości obciążona linią wysokiego napięcia i realnie nie ma żadnych walorów budowlanych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych dochodzi czasem do sprzedaży udziału w drodze wewnętrznej wraz ze sprzedażą prawa własności do działki budowlanej. Udziałom tym często przypisywana jest cena symboliczna, na przykład 500–1000 zł. Dla przykładu: kupujemy grunt budowlany o powierzchni 1000 m² za cenę 300 000 zł, a do tego 1/3 udziału w drodze wewnętrznej o powierzchni 3000 m² za symboliczną cenę 1000 zł. Nasza łączna zaewidencjonowana cena transakcyjna to 301 000 zł, a łączna powierzchnia działek będących przedmiotem transakcji to 4000 m². Bez dodatkowej analizy takie dane mogą prowadzić algorytm do istotnie błędnych wniosków o cenie jednostkowej.

Rola rzeczoznawcy w procesie szacowania nieruchomości

W związku z ograniczoną przejrzystością rynku ustawodawca powołał zawód rzeczoznawcy majątkowego. Do szacowania nieruchomości, czyli określenia jej wartości na podstawie art. 4 ust. 6, 6a i 8 oraz art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędny stał się operat szacunkowy stworzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Dla rzeczoznawców majątkowych RCN to jedynie dane wejściowe. Czytają oni akty notarialne nieruchomości podobnych, dokonują ich oględzin i badają historyczne ogłoszenia sprzedaży, aby zminimalizować błąd oszacowania. W przypadku błędu ponoszą pełną odpowiedzialność zawodową i prawną.

Nie jest to fikcja. Zgodnie z odpowiedzią nr DN.053.1.2026.EG.1 Ministerstwa Finansów i Gospodarki z dnia 5 lutego 2026 r. na petycję, do końca 2025 r. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej wydała 1598 decyzji, z czego 276 (17,27%) dotyczyło umorzenia postępowania dyscyplinarnego. Pozostałe 82,73% rozstrzygnięć stanowiły zatem decyzje merytoryczne inne niż umorzenie - w tym decyzje stwierdzające naruszenia obowiązków zawodowych oraz nakładające środki dyscyplinarne różnej wagi. Niezależnie od szczegółowej struktury tych rozstrzygnięć, skala postępowań dyscyplinarnych pokazuje, że odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego jest realnie egzekwowana. Nie bez przyczyny ustawodawca w art. 198 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdził, że szacowanie nieruchomości bez uprawnień zawodowych wiązać się może z karą grzywny do 50 000 zł.

RCN a firmy technologiczne

Wcześniej dane RCN były ogólnodostępne, ale też i odpłatne, co stanowiło znaczący koszt działania firm technologicznych chcących na bieżąco aktualizować informacje o cenach. Obecnie koszt danych wynosi 0 zł, co może stwarzać warunki do rozwoju różnych modeli biznesowych opartych o obróbkę tych danych. Niepewność danych RCN, a także ich masowość powodują, że finalnie wycena oparta wyłącznie na danych RCN może w niektórych przypadkach istotnie różnić się od realnej wartości rynkowej.

Zbudowanie rzetelnego algorytmu na podstawie, na przykład, 100 tysięcy transakcji wymagałoby ręcznego opisania każdej z nich pod kątem wspomnianych wcześniej cech. Proces ten jest niezwykle czasochłonny i do jego prawidłowego przeprowadzenia niezbędny jest dostęp do treści aktu notarialnego analizowanej transakcji historycznej. Podczas takiej weryfikacji należy, między innymi, upewnić się:

• że cena w RCN jest na pewno ceną netto,
• że powierzchnia użytkowa w RCN nie zawiera w swojej strukturze pomieszczeń przynależnych oraz nie jest mylona z powierzchnią netto czy powierzchnią zabudowy (którą strony transakcji mogły nieświadomie zadeklarować w akcie notarialnym),
• że cena w swojej strukturze nie zawiera garażu, miejsca postojowego, ogrodu czy udziału w drodze wewnętrznej,
• że transakcja nie odbyła się pomiędzy stronami powiązanymi,
• co jest realnym przedmiotem transakcji i jaki jest stan nieruchomości na datę sprzedaży (np. w RCN może zdarzyć się, że nieruchomość zabudowana z jakichś przyczyn została zakwalifikowana do gruntów niezabudowanych i na odwrót).

Jest to ogrom pracy, którą należałoby wykonać, aby oczyścić dane i zmniejszyć błąd oszacowania. Samo zagadnienie standardu wykończenia nieruchomości podobnych, zastosowanych w wycenie, jest bardzo ciekawe. Co do zasady, cecha ta zazwyczaj w istotny sposób wpływa na ustaloną cenę, a tym samym na określoną wartość rynkową. W akcie notarialnym często brakuje opisu stanu wykończenia nieruchomości na datę sprzedaży, zatem weryfikacja samej tej cechy staje się niezwykle czasochłonnym zadaniem. Wymaga bowiem od rzeczoznawcy majątkowego przeglądania archiwalnych ogłoszeń sprzedaży w celu odnalezienia zdjęć. Podczas takiego procesu część nieruchomości z modelu wyceny tworzonego przez rzeczoznawcę może nieodwracalnie zniknąć, gdyż nie sposób ustalić ich faktycznych cech.

Pojawia się zatem pytanie o charakterze ogólnym: czy - i w jakim stopniu - twórcy algorytmów AVM wykonują te wszystkie kroki w celu oczyszczenia danych, oraz na jakiej podstawie ich algorytmy ustalają wagę cechy, jaką jest standard wykończenia, skoro analiza wpływu tej cechy dla konkretnego mikrorynku jest tak czasochłonna? Jest to pytanie, które powinien sobie zadać każdy świadomy odbiorca usługi zautomatyzowanej wyceny.

Bezpieczeństwo

Istotnym zagadnieniem pozostaje również kwestia bezpieczeństwa transakcji i odpowiedzialności prawnej. Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest ściśle uregulowany, a sporządzenie operatu wiąże się z rygorystycznymi konsekwencjami zawodowymi. Z kolei w przypadku zautomatyzowanych raportów, praktyką może być stosowanie zastrzeżenia prawnego: "To opracowanie nie jest operatem szacunkowym". Dla nabywcy lub inwestora ta krótka klauzula może mieć istotne konsekwencje. Kto ponosić będzie odpowiedzialność w przypadku błędu szacowania?

Doświadczenia rynków zachodnich

Nie musimy zgadywać, do czego prowadzić może nadmierne poleganie na automatyzacji, ponieważ rynek amerykański już przerabiał ten scenariusz. Dobrze udokumentowanym przykładem jest zamknięcie w listopadzie 2021 r. programu Zillow Offers - działalności typu iBuying opartej na zautomatyzowanej wycenie nieruchomości. Według doniesień medialnych z tego okresu, pion skupu domów wygenerował w ciągu zaledwie kilku miesięcy stratę przekraczającą 300 milionów dolarów, a spółka zdecydowała o likwidacji tej działalności oraz redukcji zatrudnienia obejmującej około 2000 osób. Jednocześnie firma pozostała z portfelem około 7000 nieruchomości, które musiała odsprzedać - w wielu przypadkach poniżej cen zakupu. Komentatorzy rynkowi wskazywali, że bezpośrednią przyczyną był algorytm, który nie radził sobie ze złożonością wyceny w zmiennym otoczeniu rynkowym, co skutkowało systematycznym przepłacaniem za nieruchomości.¹

Równolegle w amerykańskim orzecznictwie ukształtowała się linia, która wyraźnie odróżnia zautomatyzowane wyceny od profesjonalnych operatów. Sądy federalne i stanowe wielokrotnie podkreślały, że narzędzia typu Zestimate stanowią jedynie szacunek, a nie opinię o wartości w rozumieniu formalnego appraisal. W jednej ze spraw sąd apelacyjny siódmego okręgu oddalił powództwo grupy właścicieli nieruchomości, którzy zarzucali platformie, że zaniżone wyceny utrudniły im sprzedaż - uznając, że dostawca uczciwie informuje użytkowników, iż prezentowane wartości mają wyłącznie charakter szacunkowy. W innych orzeczeniach wyceny automatyczne bywały opisywane jako "z natury niewiarygodne" lub jako źródło, które nie może stanowić samodzielnej podstawy określenia wartości nieruchomości. Kluczowym elementem tych rozstrzygnięć były właśnie klauzule informacyjne, wskazujące, że raport nie stanowi profesjonalnej wyceny.²

Warto też przywołać najnowsze badanie Urban Institute z października 2025 r., które jako pierwsze na taką skalę przeanalizowało błędy modeli AVM na poziomie indywidualnym. Autorzy raportu zwracają uwagę, że algorytmiczne wyceny - choć ograniczają uznaniowość pojedynczych ocen - mogą replikować, a nawet wzmacniać nierówności historycznie utrwalone w danych rynkowych. Błędy wyceny, zarówno w kierunku zawyżenia, jak i zaniżenia wartości, niosą ze sobą realne konsekwencje finansowe: systematyczne zaniżanie ogranicza możliwość akumulacji majątku i dostęp do kredytu, a zawyżanie podnosi wskaźnik LtV, zwiększając ryzyko kredytobiorcy.³

Doświadczenia tego rynku pokazują, że korzystanie z nowinek technologicznych jest pożyteczne, jednak przy transakcjach życia, jakimi są zakupy lub sprzedaż nieruchomości za kilkaset tysięcy złotych, nie ma drogi na skróty. W interesie społecznym leży dziś rzetelna edukacja uczestników rynku.

Odbiór krytyki

Podnoszenie powyższych argumentów spotkać się może z krytyką ze strony części środowiska technologicznego. Pojawiają się głosy, że tanie i ogólnodostępne modele AVM dostarczają odbiorcom usługę konkurencyjną wobec operatu szacunkowego, stąd rzekoma niechęć środowiska rzeczoznawców. Problem jest jednak innej wagi. Jako doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi wiemy, jaka jest jakość danych w RCN, wiemy, jak zawiły jest proces wyceny i jakie szkody może spowodować niewłaściwe oszacowanie nieruchomości. Czy zatem w ramach dobrego PR-u środowiska powinniśmy zamilknąć i nie podnosić tego istotnego społecznie zagadnienia? W mojej ocenie - nie. Obowiązek rzetelnego informowania uczestników rynku wynika wprost z etyki naszego zawodu.

Potrzebujesz profesjonalnego wsparcia na rynku nieruchomości?
Jako licencjonowane biuro wycen, zapewniam kompleksowe usługi szacowania. W mojej ofercie znajduje się m.in. wycena domu, wycena kamienicy, a także wycena magazynu. Zapraszam do działu analiz rynkowych nieruchomości, gdzie przeczytasz więcej o tym, jak wygląda wycena online a odpowiedzialność z nią związana, poznasz wpływ pandemii COVID na ceny nieruchomości czy dowiesz się, jak geopolityka kształtuje ceny rynkowe. W razie pytań, zapraszam do kontaktu. (Zasady przetwarzania danych w witrynie określa nasza polityka plików cookies).

Powyższy komentarz stanowi wypowiedź publicystyczną i ma na celu edukację uczestników rynku nieruchomości. Nie zawiera ocen konkretnych podmiotów gospodarczych ani konkretnych produktów. Wszelkie odniesienia do praktyk rynkowych mają charakter ogólny i oparte są na doświadczeniu zawodowym autora oraz na publicznie dostępnych informacjach.

¹ Źródło: The Guardian (2021).

² Źródła: GeekWire (2019), TechDirt (2017).

³ Źródło: Urban Institute (2025).

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)