Wojna w Iranie a ceny nieruchomości w Łodzi

Przez długi czas nieruchomości, mieszkania, domy dla większości z nas stanowiły rodzaj dobra podstawowego, którego zadaniem była realizacja fundamentalnych potrzeb człowieka, takich jak bezpieczeństwo, ogrzanie, miejsce do wychowywania potomstwa czy schronienie. Nawet w historii XX wieku w Polsce, czy Łodzi nieruchomości zazwyczaj stanowiły przedmiot dobra podstawowego. Od pewnego czasu jednak wszystko się zmieniło.

W związku z przeniesieniem większości produkcji dóbr konsumpcyjnych do Chin i stworzeniem modelu gospodarki operującego jedynie na marży z pośrednictwa pomiędzy produkcją na Wschodzie a sprzedażą na Zachodzie, system ten wygenerował dość sporą rzeszę bezrobotnych z klasy średniej i niższej. W tym celu niezbędne stało się zagospodarowanie tych zasobów ludzkich. Na pewnym etapie rozwoju uznano, że najlepszym sposobem na wykorzystanie taniej siły roboczej będzie stworzenie wewnętrznego rynku nieruchomości.

Gospodarki Zachodu skupiły się w znacznej mierze na obniżaniu stóp procentowych i oprocentowania kredytów hipotecznych (kredyty mieszkaniowe, kredyty na zakup domu etc.). Taki stan na przestrzeni lat spowodował stopniowy wzrost cen, co pozwoliło na przekwalifikowanie się części osób z zawodów takich jak:

• producent butów na
• stolarzy,
• płytkarzy,
• malarzy czy inne profesje związane z wykończeniem bądź obsługą nieruchomości.

Sytuacja ta doprowadziła do przekonania, że ceny gruntów, domów, mieszkań mogą tylko rosnąć. Zbyt wiele czynników gospodarczych wpływających na PKB kraju powiązano ze wzrostem tego rynku: produkcję stali, zakupy mieszkań, zawody około-nieruchomościowe, a także nowy model pracy, zgodnie z którym młodzi ludzie zadłużają się często na całe życie, aby spłacić kredyt.

W sytuacji, w której ceny nieruchomości nagle zaczęłyby spadać, doszłoby do wielu niesprzyjających zjawisk: wzrostu bezrobocia, spadku PKB, zastoju na rynku, a co najgorsze – do malejącej wartości zabezpieczenia długu wygenerowanego przez instytucje finansowe. Dlatego większość rządów krajów Europy Zachodniej unika sytuacji, w której mogłoby dojść do korekty.

Pojawia się natomiast pytanie: skoro nieruchomości przestały pełnić funkcję dobra podstawowego i stały się inwestycyjnym, czy ich ceny mogą tylko i wyłącznie rosnąć? Czy normą jest to, że klasa średnia kupuje drugą i trzecią kawalerkę, bo nie wierzy, że system emerytalny utrzyma ich na starość? Czy normą jest, że informatyk posiada cztery mieszkania (wszystkie w kredycie)?

Rynek nieruchomości powoli zaczyna przypominać rynek akcji, a jedną z domen tego drugiego jest hossa i bessa. Inwestorzy giełdowi rozumieją, że jeśli dane aktywo jest przeinwestowane, w pewnym momencie musi nastąpić korekta. Zarządzający rynkiem nieruchomości jednak nie chcą do niej dopuścić, gdyż byłaby ona zbyt dotkliwa dla gospodarki. W tym celu rządy robią niemal wszystko, by utrzymać ceny:

• od stopniowej obniżki stóp procentowych,
• po dopłaty do kredytów (gdzie całe społeczeństwo składa się na to, by bańka nie pękła).
• Kolejnym narzędziem jest ustanawianie stałej stopy procentowej kredytów hipotecznych (np. 2%).
• Ostatecznym rozwiązaniem, chroniącym rynek przed upadkiem, byłoby zabezpieczenie kredytu tylko i wyłącznie na nieruchomości (a nie na przyszłych dochodach obywatela, jak ma to miejsce obecnie). To narzędzie działa trzeźwiąco na banki, ponieważ ryzyko kredytowe zostaje przerzucone na instytucję finansową, co w minimalnym stopniu studzi jej apetyt na zarobek z kredytowania.

W stabilnej gospodarce „naganiać” ludzi na nieruchomości można stopniowo przez 40–60 lat. Obecne czasy – wojna w Iranie, wojna na Ukrainie, walka na kursy walut w celu wzmożenia eksportu – powodują jednak, że znajdujemy się w środowisku bardzo nieprzewidywalnym. Polska nie jest potęgą militarną. Jesteśmy krajem o niskiej dzietności, bez broni atomowej i – jak się wydaje – bez służb skutecznie reprezentujących interes narodowy poza granicami. Złoty nie należy też do walut typu safe haven.

W związku z powyższym istnieje dziś wysokie prawdopodobieństwo podwyższania, a nie obniżania stóp procentowych. Ogólne poczucie bezpieczeństwa maleje, ryzyko rośnie, a otoczenie nie sprzyja inwestycjom. Powoduje to niechęć ludzi do lokowania kapitału w nieruchomościach, które przy obecnych cenach są i tak drogie, a od dawna nie spełniają już cech dóbr podstawowych.

Dodatkowym, bardzo ciekawym zagadnieniem jest odwrót od globalizacji: walka na cła, wspieranie wewnętrznej gospodarki i zrywanie łańcuchów dostaw. Taki stan rzeczy sprawia, że tania siła robocza, dotychczas zagospodarowana przy obsłudze nieruchomości, jest obecnie bardzo potrzebna w fabrykach, które produkować będą pociski 155 mm, obuwie, telewizory czy samochody. Nowa gospodarka potrzebuje rąk do pracy, by tworzyć produkty konkurencyjne cenowo na arenie międzynarodowej.

Model, w którym bezrefleksyjnie podwyższa się pensję minimalną, powoli upada. Narody muszą skupić się na wytworzeniu zmotywowanej do pracy (czyli najprawdopodobniej niezamożnej) siły roboczej. Państwa nie mogą sobie już pozwolić na sytuowanie własnych pracowników na samym końcu łańcucha dostaw, gdzie marża jest najwyższa. To musi spowodować odejście od rynku wewnętrznych inwestycji w nieruchomości i przejście siły roboczej do produkcji. Rząd, chcąc budować PKB, otrzyma alternatywę w postaci realnej produkcji, co pozwoli mu na zaprzestanie sztucznego pompowania rynku mieszkaniowego.

Pytanie tylko, czy korekta cen będzie stopniowa, czy drastyczna i nagła. Biorąc pod uwagę fakt, że rząd w Polsce zazwyczaj dba bardziej o interes instytucji finansowych niż obywateli, najprawdopodobniej spadek cen zostanie przeprowadzony tak, aby nie zachwiać wpływami banków i pozwolić im na finansowanie kapitału produkcyjnego. Jest to trudne zadanie dla rzeczoznawcy majątkowego, który skupić się ma na określaniu aktualnej wartości rynkowej nieruchomości na podstawie danych historycznych. Z przykrością należy stwierdzić, że deregulacja zawodu rzeczoznawcy majątkowego doprowadziła do spadku jakości świadczonych usług, a niedoświadczony, traktujący swoją pracę rzeczoznawca jako zajęcie dorywcze, może nie wychwycić tych zmian na czas lub w ogóle.

Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2026 r.