Wycena nieruchomości Łódź

wycena mieszkania Łódź, rzeczoznawca majątkowy Łódź

Napisz do nas Zadzwoń do nas

Wycena nieruchomości Łódź

Napisz do nas Zadzwoń do nas

Wycena nieruchomości Łódź

Czym jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to czynność podczas której rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy przedstawia wartość nieruchomości, która może być określane dla konkretnych celów wyceny nieruchomości.

Wycena nieruchomości - typowy zakres zleceń

Rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy określający wartość nieruchomości często skupia się  na poniższych czynnościach, które stanowią typowy rodzaj zleceń rzeczoznawcy majątkowego:

  • wycena nieruchomości lokalowych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej - potocznie "wycena mieszkania", "wycena lokalu mieszkalnego";
  • wycena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu  - potocznie "wycena mieszkania", "wycena lokalu mieszkalnego";
  • wycena gruntów niezabudowanych - potocznie "wycena działki";
  • wycena  gruntowych zabudowanych - potocznie między innymi "wycena domu", "wycena kamienicy";
  • wycena nieruchomości zalesionych lub zadrzewionych;
  • wycena gruntów rolnych/ działek rolnych;
  • wycena nieruchomości w budowie;
  • wycena nieruchomości przeznaczonych do rozbiórki.

Podstawowe rodzaje wartości

Wartość rynkowa

Jedną z najczęstszych sytuacji przed którymi staje rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomość, to obowiązek określenia wartości rynkowej nieruchomości. Operat szacunkowy określający taką wartość nieruchomości przedstawia swoisty substytut najbardziej prawdopodobnej ceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy określa wartość rynkową dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Definicja tej wartości opisana została w artykule 151.1. ustawy o gospodarce nieruchomości. Każdy operat szacunkowy określający wartość rynkową musi spełnić tą definicję.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Należy jednak pamiętać, że 1 września 2017 r. dokonano zmiany definicji wartości rynkowej. Zgodnie z art. 1 pkt 24. ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509):

"Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy

  1. mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
  2. działają z rozeznaniem i postępują rozważnie
  3. oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej."

Wartość odtworzeniowa

Kolejnym rodzajem określanej wartości nieruchomości, która rzeczoznawca majątkowy napotyka sporządzając wycenę nieruchomości - tworząc operat szacunkowy, jest wartość odtworzeniowa - operat szacunkowy określający wartość odtworzeniową. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (jednym z takich wyjątków to czynność w której rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości dla celów odszkodowawczych - ustawodawca nakłada obowiązek określenia wartości rynkowej, lecz dopuszcza określenie wartości odtworzeniowej przy wycenie nieruchomości - w określonych przypadkach).

Definicja wartości odtworzeniowej znajduje się w artykule 151.2. ustawy o gospodarce nieruchomości i brzmi:

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wycena nieruchomości to proces podczas którego tworzony jest operat szacunkowy. Wyżej wymienione rodzaje wartości w znacznym stopniu wyczerpują kategorie wartości, które określa rzeczoznawca majątkowy.

Operat szacunkowy a cel wyceny - poznaj 7 głównych celów wyceny, na przykładzie miasta Łodzi!

Rzeczoznawca majątkowy tworzy operat szacunkowy jako opinie, dla celów:

  • sprzedaży;
  • zabezpieczenia wierzytelności - wycena nieruchomości dla kredytu, wycena dla banku, wycena pod kredyt;
  • odszkodowania (np. wycena nieruchomości dla celów przejęcia pod drogę);
  • postępowania sądowego (biegły sądowy - wyceną a nieruchomości jako opinia);
  • aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste;
  • ustalenia opłaty adiacenckiej (wycena nieruchomości z tytułu podziału działki);
  • ustalenia opłaty planistycznej.

Operat szacunkowy, może być wykorzystywany jedynie do celu, dla którego został sporządzony.

Podejścia w wycenie nieruchomości - jak wycenić ?

Wycena nieruchomości to proces w którym rzeczoznawca majątkowy, tworząc operat szacunkowy określa wartość nieruchomości przy zastosowaniu określonych podejść, metod i technik. Na gruncie polskiego ustawodawstwa wyróżniamy:

  • Podejście porównawcze - często stosowane w wycenie
    • Metoda porównywania parami
    • Metoda korygowania ceny średniej
    • Metoda analizy statystycznej rynku
  • Podejście dochodowe - często stosowane w wycenie
    • Metoda inwestycyjna
      • Technika kapitalizacji prostej
      • Technika dyskontowania strumieni dochodów
    • Metoda zysków
      • Technika kapitalizacji prostej
      • Technika dyskontowania strumieni dochodów
  • Podejście kosztowe - rzadko stosowane w wycenie
    • Metoda kosztów odtworzenia
      • Technika szczegółowa
      • Technika elementów scalonych
      • Technika wskaźnikowa
    • Metoda kosztów zastąpienia
      • Technika szczegółowa
      • Technika elementów scalonych
      • Technika wskaźnikowa
    • Metoda pozostałościowa
  • Podejście mieszane- rzadko stosowane w wycenie
    • Metoda kosztów likwidacji
      • Technika szczegółowa
      • Technika elementów scalonych
      • Technika wskaźnikowa
    • Metoda wskaźników szacunkowych gruntu

Podejścia a określona wartość nieruchomości - czyli jak stosować podejścia?

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy podczas procesu wyceny, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Oznacza to, że wycena nieruchomości  to czynność w którą nie powinny ingerować osoby trzecie. Operat szacunkowy to swoista opinia o wartości nieruchomości, którą przedstawia rzeczoznawca majątkowy.

Wycena nieruchomości to proces obwarowany przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy tworzy operat szacunkowy jako efektem tego procesu.
Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do skorzystania z jednego z trzech podejść do określenia wartości rynkowej.

Podejście porównawcze - wycena wartości rynkowej

Pierwszym podejściem,  które może zastosować rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy jest podejście porównawcze. Podejście to pozwala na bezpośrednie odniesienie wartości rynkowej do cen transakcyjnych występujących na rynku.

Podejście dochodowe - wycena wartości rynkowej

Drugim podejściem jakie stosuje rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy to podejście dochodowe, stosowane względem nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Zaletą tego podejścia, jest uwarunkowanie wartości nieruchomości od przewidywanych dochodów, jakie uzyska się z nieruchomości.

Podejście mieszane - wycena wartości rynkowej

Trzecim podejście służącym do określenia wartości rynkowej jest podejście mieszane. Rzeczoznawca majątkowy stosuje je względem nieruchomości wobec których prowadzone będą roboty budowlane (budowa, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, montaż, remont), a także wobec nieruchomości rolnych i leśnych.

Podejście kosztowe - wycena wartości odtworzeniowej

Ostatnim, czwartym podejściem, pozwalającym na określenie wartości nieruchomości, tym razem odtworzeniowej, jest podejście kosztowe. Ideą zastosowania podejścia kosztowego jest założenie, że wartość odtworzeniowa jest równa sumie wartości rynkowej gruntu oraz kosztów odtworzenia części składowych gruntu.
Ustawodawca przyjął podział kosztów odtworzenia części składowych gruntu na:

  • koszty odtworzenia (ta sama technologia i materiały) oraz
  • kosztów zastąpienia (aktualnie stosowana technologia i materiały oraz ta sama funkcja i podobne parametry części składowych gruntu).

W obydwu przypadkach koszty odtworzenia lub zastąpienia pomniejsza się o wartość zużycia części składowych nieruchomości. 

Powyższe informacje dają jedynie poglądowe wyobrażenie, na temat jak wycenić nieruchomość. Odpowiedź, niby na tak banalne pytanie jak wycenić mieszkanie w Łodzi, w rezultacie nie musi być już taka prosta.

Rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy powinien dostosować wybór podejścia, metody i techniki wyceny.

Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2015r.

Wycena nieruchomości Łódź cennik

Na pytania:

  • "Ile kosztuje wycena nieruchomości?",
  • "Ile kosztuje rzeczoznawca majątkowy?", a w zasadzie
  • "Jaka jest cena za operat szacunkowy?

trudno udzielić natychmiastowej odpowiedzi.

Zróżnicowanie rynku, różnorodność stanu nieruchomości powoduje, że niemożliwym staje się wycena nieruchomości online, a także stworzenie przez rzeczoznawcę majątkowego stałego cennika swoich usług z podziałem na grupy nieruchomości, aby łatwo odpowiedzieć na pytanie "ile kosztuje rzeczoznawca?".

Idąc dalej, czy kalkulator wyceny nieruchomości w rzeczywistości mógłby przedstawić wartość rynkową nieruchomości? Jedną z cech rynku nieruchomości jest wymóg fachowej obsługi, nie jest to wymóg ustawowy lecz wymóg rynku. Zatem tworzenie różnego rodzaju automatów określających wartość nieruchomości, może powodować więcej szkód niż pożytku dla uczestników rynku.

Przed podaniem ceny za operat szacunkowy określający wartość nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy powinien otrzymać podstawowe dane o nieruchomości, takie jak:

  • nr księgi wieczystej,
  • powierzchnię,
  • informację o lokalizacji,
  • w miarę szczegółowy opis rodzaj zabudowy występującej na nieruchomości (rok zabudowy - dekada, rodzaj zabudowy, konstrukcja).

Rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy określający wartość nieruchomości powinien najpierw dokonać oględzin przedmiotu wyceny. Jest to niezwykle istotny element, gdyż operat szacunkowy to dokument w który rzeczoznawca majątkowy przekazuje informację o wartości, informuje rynek o potencjalnej cenie, nakładając na siebie odpowiedzialność karną i zawodową.

Wycena nieruchomości Łódź cennik - Zadzwoń do nas! tel. 506-56-00-30

 Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2015r.

Polecane linki

               

Dane rejestrowe

REE Wycena Nieruchomości Piotr Fidala
91-362 Łódź, ul. Zgierska 240 m. 44
NIP: 726-245-38-93
REGON: 363994864
506-56-00-30
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

DMC Firewall is a Joomla Security extension!