Wycena nieruchomości Łódź

Wojna w Iranie a ceny nieruchomości w Łodzi

Przez długi czas nieruchomości, mieszkania, domy dla większości z nas stanowiły rodzaj dobra podstawowego, którego zadaniem była realizacja fundamentalnych potrzeb człowieka, takich jak bezpieczeństwo, ogrzanie, miejsce do wychowywania potomstwa czy schronienie. Nawet w historii XX wieku w Polsce, czy Łodzi nieruchomości zazwyczaj stanowiły przedmiot dobra podstawowego. Od pewnego czasu jednak wszystko się zmieniło.

W związku z przeniesieniem większości produkcji dóbr konsumpcyjnych do Chin i stworzeniem modelu gospodarki operującego jedynie na marży z pośrednictwa pomiędzy produkcją na Wschodzie a sprzedażą na Zachodzie, system ten wygenerował dość sporą rzeszę bezrobotnych z klasy średniej i niższej. W tym celu niezbędne stało się zagospodarowanie tych zasobów ludzkich. Na pewnym etapie rozwoju uznano, że najlepszym sposobem na wykorzystanie taniej siły roboczej będzie stworzenie wewnętrznego rynku nieruchomości.

Gospodarki Zachodu skupiły się w znacznej mierze na obniżaniu stóp procentowych i oprocentowania kredytów hipotecznych (kredyty mieszkaniowe, kredyty na zakup domu etc.). Taki stan na przestrzeni lat spowodował stopniowy wzrost cen, co pozwoliło na przekwalifikowanie się części osób z zawodów takich jak:

• producent butów na
• stolarzy,
• płytkarzy,
• malarzy czy inne profesje związane z wykończeniem bądź obsługą nieruchomości.

Sytuacja ta doprowadziła do przekonania, że ceny gruntów, domów, mieszkań mogą tylko rosnąć. Zbyt wiele czynników gospodarczych wpływających na PKB kraju powiązano ze wzrostem tego rynku: produkcję stali, zakupy mieszkań, zawody około-nieruchomościowe, a także nowy model pracy, zgodnie z którym młodzi ludzie zadłużają się często na całe życie, aby spłacić kredyt.

W sytuacji, w której ceny nieruchomości nagle zaczęłyby spadać, doszłoby do wielu niesprzyjających zjawisk: wzrostu bezrobocia, spadku PKB, zastoju na rynku, a co najgorsze – do malejącej wartości zabezpieczenia długu wygenerowanego przez instytucje finansowe. Dlatego większość rządów krajów Europy Zachodniej unika sytuacji, w której mogłoby dojść do korekty.

Pojawia się natomiast pytanie: skoro nieruchomości przestały pełnić funkcję dobra podstawowego i stały się inwestycyjnym, czy ich ceny mogą tylko i wyłącznie rosnąć? Czy normą jest to, że klasa średnia kupuje drugą i trzecią kawalerkę, bo nie wierzy, że system emerytalny utrzyma ich na starość? Czy normą jest, że informatyk posiada cztery mieszkania (wszystkie w kredycie)?

Rynek nieruchomości powoli zaczyna przypominać rynek akcji, a jedną z domen tego drugiego jest hossa i bessa. Inwestorzy giełdowi rozumieją, że jeśli dane aktywo jest przeinwestowane, w pewnym momencie musi nastąpić korekta. Zarządzający rynkiem nieruchomości jednak nie chcą do niej dopuścić, gdyż byłaby ona zbyt dotkliwa dla gospodarki. W tym celu rządy robią niemal wszystko, by utrzymać ceny:

• od stopniowej obniżki stóp procentowych,
• po dopłaty do kredytów (gdzie całe społeczeństwo składa się na to, by bańka nie pękła).
• Kolejnym narzędziem jest ustanawianie stałej stopy procentowej kredytów hipotecznych (np. 2%).
• Ostatecznym rozwiązaniem, chroniącym rynek przed upadkiem, byłoby zabezpieczenie kredytu tylko i wyłącznie na nieruchomości (a nie na przyszłych dochodach obywatela, jak ma to miejsce obecnie). To narzędzie działa trzeźwiąco na banki, ponieważ ryzyko kredytowe zostaje przerzucone na instytucję finansową, co w minimalnym stopniu studzi jej apetyt na zarobek z kredytowania.

W stabilnej gospodarce „naganiać” ludzi na nieruchomości można stopniowo przez 40–60 lat. Obecne czasy – wojna w Iranie, wojna na Ukrainie, walka na kursy walut w celu wzmożenia eksportu – powodują jednak, że znajdujemy się w środowisku bardzo nieprzewidywalnym. Polska nie jest potęgą militarną. Jesteśmy krajem o niskiej dzietności, bez broni atomowej i – jak się wydaje – bez służb skutecznie reprezentujących interes narodowy poza granicami. Złoty nie należy też do walut typu safe haven.

W związku z powyższym istnieje dziś wysokie prawdopodobieństwo podwyższania, a nie obniżania stóp procentowych. Ogólne poczucie bezpieczeństwa maleje, ryzyko rośnie, a otoczenie nie sprzyja inwestycjom. Powoduje to niechęć ludzi do lokowania kapitału w nieruchomościach, które przy obecnych cenach są i tak drogie, a od dawna nie spełniają już cech dóbr podstawowych.

Dodatkowym, bardzo ciekawym zagadnieniem jest odwrót od globalizacji: walka na cła, wspieranie wewnętrznej gospodarki i zrywanie łańcuchów dostaw. Taki stan rzeczy sprawia, że tania siła robocza, dotychczas zagospodarowana przy obsłudze nieruchomości, jest obecnie bardzo potrzebna w fabrykach, które produkować będą pociski 155 mm, obuwie, telewizory czy samochody. Nowa gospodarka potrzebuje rąk do pracy, by tworzyć produkty konkurencyjne cenowo na arenie międzynarodowej.

Model, w którym bezrefleksyjnie podwyższa się pensję minimalną, powoli upada. Narody muszą skupić się na wytworzeniu zmotywowanej do pracy (czyli najprawdopodobniej niezamożnej) siły roboczej. Państwa nie mogą sobie już pozwolić na sytuowanie własnych pracowników na samym końcu łańcucha dostaw, gdzie marża jest najwyższa. To musi spowodować odejście od rynku wewnętrznych inwestycji w nieruchomości i przejście siły roboczej do produkcji. Rząd, chcąc budować PKB, otrzyma alternatywę w postaci realnej produkcji, co pozwoli mu na zaprzestanie sztucznego pompowania rynku mieszkaniowego.

Pytanie tylko, czy korekta cen będzie stopniowa, czy drastyczna i nagła. Biorąc pod uwagę fakt, że rząd w Polsce zazwyczaj dba bardziej o interes instytucji finansowych niż obywateli, najprawdopodobniej spadek cen zostanie przeprowadzony tak, aby nie zachwiać wpływami banków i pozwolić im na finansowanie kapitału produkcyjnego. Jest to trudne zadanie dla rzeczoznawcy majątkowego, który skupić się ma na określaniu aktualnej wartości rynkowej nieruchomości na podstawie danych historycznych. Z przykrością należy stwierdzić, że deregulacja zawodu rzeczoznawcy majątkowego doprowadziła do spadku jakości świadczonych usług, a niedoświadczony, traktujący swoją pracę rzeczoznawca jako zajęcie dorywcze, może nie wychwycić tych zmian na czas lub w ogóle.

Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2026 r.

Co wiemy o rynku nieruchomości w pierwszą rocznicę od początku pandemii ? (na przykładzie mieszkań w Łodzi)

1. Strach.

Pierwsze informacje o pandemii były niezwykle niepokojące, również dla rzeczoznawców majątkowych. Do rozpędzonej gospodarki wpłynęły wieści o wirusie i lock-downie. Pojawiły się rzeczywiste obawy masowych zwolnień pracowników. Cześć przedsiębiorców w Łodzi prowadzących swój biznes, bez poduszki finansowej, a także w branży najbardziej narażonej na negatywne konsekwencje lock-downu, musiała w trybie ekspresowym zamykać swoje przedsiębiorstwa i zwalniać swoich pracowników. Część z nas otrzymywała różne, zupełnie nie potwierdzone SMSy o zamykaniu miast, wkraczaniu wojska itp. W sklepach w Łodzi brakowało papieru toaletowego i innych środków czystości. Gospodarka jednak wytrzymała tę próbę, gdyż wirus nie okazał się tak śmiertelny jak się tego wstępnie obawiano (zapewne element paniki dodawały informacje z Włoch, kraju który początek pandemii rozpoczął od sporej liczby zgonów, która mogła być powiązana ze złym sposobem leczenia). W marcu 2020 roku, społeczeństwo na parę tygodni zniknęło w domach, życie w miastach praktycznie zamarło. Rzeczoznawcy majątkowi podchodzili z dużą obawą do płynących z rynku danych. Jak należałoby dokonać wyceny nieruchomości, bez aktualnych danych o cenach? Jak badać transakcje skoro ich nie było? Jak wycenić mieszkanie w operacie szacunkowym? Stan ten nie trwał jedna długo. Wstępnie przerażający i śmiertelny wirus okazał się nie, aż taki groźny dla ponad 95% społeczeństwa. Ludzie powoli zaczęli wracać do normalnego życia i realizowania swoich potrzeb. Część partii politycznych zaczęła jawnie krytykować postawę rządów światowych, która nastawiona byłaby (według nich) na sztuczne podtrzymywanie pandemii. Stopa bezrobocia (niby) wciąż oscyluje wokół 6%. Narastają jednak obawy, że większość zwolnionych w Polsce stanowisk pracy dotyczyła ludności z Ukrainy, która zwyczajnie wróciła do swoich domów rodzinnych, uszczuplając tym grupę osób chętnych do wynajmu mieszkań w Polsce.

2. Pierwsze dane o gospodarce.

 Zatem dane o bezrobociu dobrze jest zestawić z danymi o PKB w Polsce.

W 2, 3 i 4 kwartale 2020 roku widzimy poważny spadek PKB względem poprzednich okresów. Czy zatem dane o poziomie bezrobocia mogą być w pełni wiarygodne? Ich struktura nie obejmuje w pewnym stopniu zwolnionych miejsc pary ludności z Ukrainy.

3. Inflacja, czy jej poziom jest realny?

Kolejnym zagadnieniem jest galopująca inflacja, którą zauważyli również i rzeczoznawcy majątkowi. Na typowy koszyk dób i usług służących do obliczenia inflacji, składa się wiele produktów i usług niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania ludności. Niestety koszty ten nie jest stały, jest modyfikowalny. Dlaczego? Odpowiedzią na to pytanie jest chęć wpływania rządu na poziom wskaźników makroekonomicznych kraju. W praktyce powoduje to chęć zmiany przez rząd elementów koszyka dóbr i usług (koszyk inflacyjny) np. do porównania ceny dobrego gatunkowo masła w Łodzi z roku 2016 można w roku 2021 zestawić masło gorszego producenta, cieszącego się niższa renomą. Taka sytuacja wpłynie na określony poziom wzrostu ceny poszczególnych elementów koszyka inflacyjnego, np. poprzez niewłaściwe ukazanie realnego poziomu wzrostu ceny masła tego samego producenta. To oczywiście wpłynie na poziom ogłoszonej inflacji. Fakt ten powoduje, że nasza rzeczywista ocena inflacji powinna opierać się na naszych typowych kosztach gospodarstwa domowego, a nie na wskaźnikach publikowanych przez GUS. Mimo wszystko, pochylmy się nad tymi danymi.

Każdy członek gospodarstwa domowego, robiący zakupy, płacący opłaty za gospodarstwo domowe, wie, że dane te są mało wiarygodne, a realna inflacja związana z kosztami życia powinna być znacznie wyższa. Taki stan przekłada się na wzrost cen produktów i usług, w tym, niestety na koszt sporządzenia operatu szacunkowego mieszkania w Łodzi.

4. Nie da się drukować pustego, pieniądza bez inflacji.

Sytuacja w której Państwa blokują gospodarkę, a jednocześnie drukują masowo pieniądze bez pokrycia, które następnie przekazują ludziom, powoduje inflację. Dodruk ten jest masowy i na skalę dotychczas nieznaną. Część względnie świadomych inwestorów stara się uciec od majątku kumulowanego w pieniądzu (drukowanym przez innych bez żadnego pokrycia) na rzecz innych dóbr materialnych – złoto, nieruchomości, a nawet krypto waluty jako dobra inwestycyjnego. Te ostatnie, w związku z ucieczką inwestorów od gotówki, notują spektakularne wzrostu. Np. 1 bitcoin, który kiedyś kosztował niecałe 2 tys. złotych, obecnie kosztuje już około 200 tys. złotych. Można zatem śmiało zaryzykować stwierdzenie, że jeden bitcoin stanowi równowartość 1 mieszkania w Łodzi. Stan ten pozwala rzeczoznawcom majątkowym tworzyć operaty szacunkowe lub ekspertyzy w celu udzielenia informacji swoim klientom o aktualnej sytuacji na rynku mieszkań, domów, gruntów.

5. Ceny mieszkań w Łodzi.

Znając powyższe, czyli:

• obawy o miejsca pracy
• stopniowe zwolnienia pracowników z Ukrainy (strona popytowa najmu mieszkań),
• spadek PKB,
• mało wiarygodne informacje na temat inflacji,

skupmy się na danych płynących z rynku nieruchomości na przykładzie jednego z osiedli mieszkaniowych na ternie miasta Łodzi.

W lutym 2020 roku na rynku nieruchomości postała niewielka luka transakcyjna, która jednak została uzupełniona w następnych miesiącach, ku uciesze rzeczoznawców majątkowych w Łodzi (w końcu mieli oni pierwsze dane o rynku). Po spektakularnych wzrostach cen mieszkań w latach 2018-2019, nastał okres stabilizacji lokali mieszkalnych. Dlatego, w naszej ocenie należy podchodzić z dystansem do tzw. nagonki na kupno mieszkań z powodu, stale rosnących ich cen. Dostrzega się jedynie wzrost cen ofertowych gruntów, domów i lokali. Należy zwrócić uwagę, że typowy rozstrzał cen pomiędzy cenami minimalnymi, a cenami maksymalnymi uległ zmniejszeniu. W naszej ocenie jest to dobra oznaka dla rynku dóbr podstawowych jakimi są mieszkania dla rodzin w Polsce, gdyż może to oznaczać, mniejsze zyski z spekulacyjnych zakupów mieszkań i wycofania się z tego rynku części tzw. inwertorów, którzy w ogóle nie realizowali w ten sposób swoich potrzeb mieszkaniowych.

6. Kto jest dziś typowym kupującym ?

Należy jednocześnie założyć, że nastąpiła zmiana typowego klienta chcącego zakupić mieszkanie: wcześniej były to osoby realizujące swoje potrzeby mieszkaniowe i znaczna rzesza spekulantów. Obecnie zaciągniecie kredytu hipotecznego jest już bardziej ryzykowne w związku z mniejszą przewidywalnością rynku pracy, a zakup spekulacyjny (szybko kup, szybko sprzedaj jak i dochód z najmu) może okazać się mniej efektywny, dlatego istnieje podejrzenie, że typowe spektrum osób kupujących uległo pewnej modyfikacji na rzecz osób, trochę bogatszych, zainteresowanych ochroną swojego majątku przed inflacją.

7. Przewidywania na przyszłość.

Nie sposób jest przedstawić Państwu pewnych prognoz odnośnie rynku mieszkaniowego w dzisiejszych czasach. Należy jednak zaznaczyć parę faktów, które płyną z gospodarki Polski.

1. Ceny nieruchomości cechują się względną stabilnością, po znacznych wzrostach z lat 2018-2019.
2. W Polsce ubyła pewna grupa ludzi zainteresowanych najmem mieszkań (Ukraińcy, studenci, pracownicy korporacji pracujący z domów).
3. W Polsce realnie co roku notujemy pewien spadek populacji (strona popytowa rynku nieruchomości).
4. Nieruchomości, zazwyczaj cechują się dłuższym okresem trwałości niż średnia długość życia ludzi w Polsce (strona podażowa rynku nieruchomości rośnie).
5. Realna inflacja może być znacznie wyższa niż ta oficjalnie podana przez GUS.
6. Na rynku występuje szereg dóbr inwestycyjnych: takich jak nieruchomości, kruszce, czy nawet krypto waluty (czego nie polecamy), a także akcje giełdowe spółek, po znacznych spadkach.
7. Złotą zasadą świadomego inwestora jest zakup dóbr inwestycyjnych po spadkach, nie w trakcie lub tuż po okresie ich największych wzrostów.
8. Drugą złotą zasadą świadomego inwestora jest zakup dóbr inwestycyjnych, których podaż jest w pewien sposób ograniczona, dóbr na których popyt rośnie, a których nie sposób w łatwo dodrukować decyzją rządu.

W światle powyższego należy stwierdzić, że obecnie rynek mieszkaniowy cechuje się stabilizacją cenową, która zależna jest w dużym stopniu od poziomu kosztów kredytu (poziomu stóp procentowych). Poziom stóp procentowych powinien zależeć od poziomu inflacji, która realnie rośnie.

8. Paradoks rynku nieruchomości.

Rynek nieruchomości jest rynkiem niejednoznacznym, z jednej strony mamy spadek strony popytowej (mniejsza liczba ludzi – populacja Polski kurczy się), z drugiej powolny wzrost strony podażowej wynikający również z wymierania społeczeństwa (ponowne oddawanie do użytkowania zajmowanych nieruchomości mieszkaniowych) i budowy chociażby nowych mieszkań, których trwałość przewyższa długość życia pokolenia, z trzeciej strony mamy do czynienia z nominalnym (wyrażony w złotówkach) wzrostem cen nieruchomości ostatnich lat. Takie zestawienie danych powinno powodować spadek realnej wartości nieruchomości w długim okresie czasu. Jednak jak wcześniej zauważono, obecnie gospodarki większości krajów na potęgę dodrukowują pieniądze bez pokrycia, co spowodować powinno wzrosty wszystkich dóbr na które występuje zapotrzebowanie – wzrost ten nie będzie jednak równomierny. Część z aktywów posiada obecnie swój tzw. ATH (All Time High – najwyższa wartość wszechczasów), te aktywa powinny cechować się niższym wzrostem nominalnym niż aktywa potrzebne lecz niedowartościowane. Zatem należy stwierdzić, że realny spadek wartości nieruchomości nie oznacza jednak nominalnego spadku ich cen (między innymi w Łodzi). Ceny mogą pozostać niezmienione lub lekko wyższe, to otoczenie nieruchomości może drożeć szybciej.

9. Kawalerki liczone w pomidorach

W przyszłości może dojść do sytuacji w której 1 kg pomidorów będzie przykładowo kosztował 100 zł/kg (ok. 10-12 krotny wzrost), a wzrost cen nieruchomości, wyrażonych w dodrukowanym na skalę masową pieniądzu, wyniósłby jedynie np. 20%. Oznaczałoby to, że wartość nieruchomości należałoby wyrażać w innym mierniku niż pieniądz, np. w tonach pomidorów, kilogramach złota lub sztukach wyprodukowanych samochodów. Najlepszym miernikiem wartości jest odniesienie do dobra, które cechuje się swego rodzaju stabilnością, jest względnie potrzebne do życia i nie da się go wytworzyć w nadmiarze w krótkim okresie czasu. Może okazać się, że w 2019 roku za pojedyncze mieszkanie w Łodzi można było kupić około 25 tys. kilogramów pomidorów, podczas gdy w 2050 roku będzie to już np. jedynie 20 tys. kilogramów pomidorów. Mimo nominalnego wzrostu cen okazać się może, że realna siła nabywcza ukryta w naszych nieruchomościach, mierzona w innych dobrach, będzie stopniowo maleć.

10. Czy stabilizacja jest pewna ?

Reasumując, w ocenie naszego biura istnieje większe prawdopodobieństwo stabilizacji cen nieruchomości niż ich drastycznych spadków, przy założeniu, że gospodarka światowa utrzyma stopy procentowe na niezmienionym poziomie, a także przy założeniu, że nie odejdzie ona w pewnym momencie od skompromitowanych już walut i powiązanych z nim długiem, na rzecz państwowych krypto walut z ustanowieniem minimalnego dochodu gwarantowanego.

11. Afryka, a starzejące się społeczeństwo Polski.

W dłuższej perspektywie czasu – np. 20 lat i przy niezmienionych czynnikach zewnętrznych, w naszej ocenie, prawdopodobnym jest stopniowy spadek realnej wartości nieruchomości względem pozostałych dóbr, związany głównie ze spadkiem populacji Polski. Jeśli jednak starzejące społeczeństwo Polski w perspektywie np. następnych 3 dekad zdecyduje się na drastyczną zmianę kulturową tego regionu Europy poprzez dopuszczenie do obsługi starzejących się Polaków ludności z Afryki, jako tańszej siły roboczej (obecnie taką sytuację obserwujemy w Niemczech i Wielkiej Brytanii), może okazać się, że zwiększony popyt na nieruchomości spowoduje ich wzrost. Należy jednak zaznaczyć, że ludność Polski to obszar monokulturowy, nie przyzwyczajony do różnorodności, fakt ten spowodować może wzrost ogólnych cen nieruchomości, poprzez ogólny wzrosty populacji ale jednocześnie może spowodować spadek cen poszczególnych dzielnic mieszkaniowych zaadoptowanych przez imigrantów ekonomicznych. Może to oznaczać sytuację w której przyszły inwestor powinien unikać typowych tanich osiedli mieszkaniowych.

12. Dywersyfikacja jako lek na niepewność.

Przyszłość rynku nieruchomości, w obecnych czasach jest niejednoznaczna. Z jednej strony na rynku tym występują inwestorzy uciekający przed inflacją, z drugiej strony mamy malejąca populację Polski, rosnącą liczbę mieszkań a także perspektywę wzrostu kosztów kredytu. Wszystkie te czynniki pojawiają się jednocześnie w środowisku które obecnie jest bardzo niepewne. Ludność świata nie ma gwarancji, że szczepionki generowane przez firmy farmaceutyczne w ogóle będą skuteczne względem kolejnych mutacji wirusa, same szczepionki jak się okazuje posiadają jeszcze bliżej nie określone swe cechy negatywne (ostanie informacje o AstraZeneka). To wszystko powoduje, że nie sposób ustalić najkorzystniejszego sposobu inwestowania, który w tak niepewnych czasach powinien w głównej mierze opierać się na dywersyfikacji z pominięciem lokowania całego kapitału w jednym sektorze.

Ceny nieruchomości a koronawirus

Dwa oblicza spowolnienia

Pandemia koronawirusa zaciągnęła hamulec ręczny światowej gospodarki. Na naszych oczach dochodzi do swoistej zmiany zasad funkcjonowania relacji społecznych. Coraz częstszym rozwiązaniem staje się praca zdalna, zakupy online jak i obsługa bezdotykowa (np. paczkomaty). Część jednostek samorządu terytorialnego dokonuje zamknięcia swoich placówek na potencjalnych klientów (w tym na obsługę, w urzędzie, rzeczoznawców majątkowych realizujących wyceny nieruchomości w postaci operatu szacunkowego – np. wycena mieszkania w Łodzi). Już teraz wiemy, że branża komunikacji (samoloty, pociągi, autokary) musi przygotować się na znaczny spadek dochodów.

Z drugiej jednak strony, dostrzegamy znaczne ożywienie niektórych branż (produkcja środków higieny, świadczenie usług internetowych, usług kurierskich). Zmiany te są naturalnym czynnikiem wymuszonym przez globalny problem z koronawirusem, który w styczniu 2020 roku był jeszcze przez nas niedostrzegany.

Pytania podstawowe

• Część uczestników rynku zastanawia się, jak koronawirus wpłynie na ceny nieruchomości?
• Czy w najbliższym czasie może dojść do spadku cen mieszkań?
• Czy cena, którą zapłacono za dom, staje się już nieaktualna (jest dużo niższa)?

To pytania, które zadaje sobie każdy rzeczoznawca majątkowy, realizujący wycenę nieruchomości na terenie Łodzi.

Rynek nieruchomości reaguje wolniej niż rynek akcji

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rynek nieruchomości (mieszkań, domów, gruntów), zazwyczaj, reaguje z opóźnieniem na wszelkie fluktuacje gospodarcze- pierwsze oznaki spowolnienia, płyną z rynku akcji jak i rynku surowców. Większość inwestorów, w obliczu kryzysu, stara się jak najszybciej odzyskać zainwestowaną gotówkę – z dwóch powodów:

1. Obawa przed nieodwracalnymi startami.
2. Przesunięcie kapitału do najpłynniejszej formy ułatwiającej dalsze inwestycje – (dlaczego?) – gdyż czas kryzysu jest najlepszym momentem do korzystnych zakupów (akcji, surowców, innych instrumentów finansowych).

I tak, obecnie, zaobserwować możemy znaczny spadek cen akcji, a także spadek cen części surowców. W niektórych przypadkach dochodzi do urealnienia cen, których wyceny były niekorzystne.

Jak rząd walczy z kryzysem?

Czy obecnie możemy spodziewać się spadku wycen mieszkań, domów, gruntów, zrealizowanych w operatach szacunkowych?

Aby odpowiedzieć na to pytanie musimy uświadomić sobie jak zazwyczaj walczy się ze skutkami kryzysu.

1. Dodruk pieniądza

Głównym problemem kryzysu gospodarczego jest spadek produkcji i załamanie płynności instytucji finansowych. Rząd, zazwyczaj w tego typu przypadkach, pożycza lub drukuje pieniądze, a następnie „dofinansowuje” zagrożone branże. Mamy z tym do czynienia obecnie (na dzień 22 marca 2020 r.). Planuje się zwolnienie pracodawców z kosztów ZUS, dopłaty do wynagrodzeń itp. (w tym rzeczoznawców majątkowych, których przychód w porównaniu z lutym 2020r. spadł o 50% lub więcej.) Wszystko to ma na celu poprawę płynności finansowej naczyń połączonych w gospodarce polskiej.

2. Inflacja i wzrost stóp procentowych

Podstawowym problemem dodruku pieniędzy jest fakt, że obywatele i instytucje otrzymują wsparcie finansowe przy jednoczesnym spadku produkcji. Sytuacja ta doprowadza do znacznego wzrostu inflacji (spadku wartości pieniądza). Aby temu zapobiec, następnie, wprowadza się wzrost stóp procentowych – działanie to ma na celu powstrzymanie galopującej inflacji, a także w przypadku Polski, wzrost wartości waluty stymulującej eksport.
Jak w tej sytuacji zachowają się uczestnicy rynku nieruchomości? Aby częściowo odpowiedzieć na to pytanie, należy spojrzeć w przeszłość. Obecny kryzys gospodarczy ma jedynie pewne podobieństwa z kryzysem zapoczątkowanym w 2008 roku. Dnia 15 września 2008 roku mieliśmy do czynienia z upadkiem jednego z banków, połączonym z przeinwestowaniem rynku nieruchomości w USA. W tamtym okresie nie odczuliśmy, aż tak drastycznych spadków cen nieruchomości (mieszkań, domów, gruntów), na co zwrócili uwagę rzeczoznawcy majątkowi z rejonu łódzkiego w swoich operatach szacunkowych.

Skala kryzysu, a ostatnie dwa lata rynku mieszkaniowego

Obecnie, zastój światowej gospodarki liczony jest w miesiącach– skala problemów jak i ich przyczyna jest zupełnie inna niż w 2008r. Możemy zatem szukać pewnych powiązań z wydarzeniami sprzed 12 lat, jednak obecne czasy wymagają bardziej indywidualnego podejścia.

Moda na mieszkania

Co wydarzyło się na rynku nieruchomości mieszkaniowych w ciągu ostatnich 2 lat? W Polsce powstała moda na:

1. Zakup mieszkania (często za gotówkę), szybki remont przy zastosowaniu tanich materiałów, a następnie szybka sprzedaż przy zastosowaniu technik sprzedażowych, mających na celu ustalenie ceny sprzedaży powyżej typowych cen panujących na rynku – tzw. filp. Powyższa sytuacja powodowała znaczny problem w wycenie mieszkania dla rzeczoznawcy majątkowego, gdyż ustalona cena zawierała się powyżej większości cen ustalanych przez rynek – w tym przypadku określona wartość rynkowa przez rzeczoznawcę majątkowego wymagała uzupełnienia wkładu własnego – częsty przypadek na terenie Łodzi.
2. Zakup mieszkania w celu uzyskiwania dochodu pasywnego z wynajmu. Na terenie Łodzi, cześć uczestników rynku posiadała nawet 60 mieszkań i więcej. Osoby skupiające się na dochodzie pasywnym, mniej zwracały uwagę na cenę nieruchomości, a bardziej na miesięczny przepływ z inwestycji. Sytuacja prostsza dla rzeczoznawcy majątkowego, gdyż ceny nieruchomości (mieszkań), w Łodzi, nie były aż tak wygórowane.

Czy mieszkania to jeszcze dobra podstawowe?

Powyższe doprowadziło do sytuacji w której część segmentu rynku nieruchomości zmieniła swój charakter, z dóbr podstawowych na dobra inwestycyjne (cechujące się większą wrażliwością na sytuację gospodarczą). Jest to element, który w przyszłości może wpłynąć na spadek cen nieruchomości – w głównej mierze cen mieszkań - połączony z wzrostem rat kredytowych wynikających z wzrostu oprocentowania kredytów.
Z drugiej jednak strony, część inwestorów poszukiwać będzie ochrony przed galopującą inflacją, lokując swój kapitał bezpośrednio w nieruchomościach lub w instrumentach finansowych operatach o rynek nieruchomości – ze względu na ograniczoną podaż dobra jaką jest nieruchomość.

Determinanty zmiany cen nieruchomości w kontekście pandemii

To czy w najbliższych miesiącach będziemy mieli do czynienia ze spadkami na rynku nieruchomości będzie wypadkową funkcji:

• inflacji;
• poziomu stóp procentowych;
• egzekucji komorniczych
• stopy bezrobocia;
• wyniku PKB;
• poziomu przegrzania (przeinwestowania) rynku nieruchomości;
• DATY UDOSTĘPNIENIA SKUTCZNEGO LEKU LUB SZCZEPIONKI NA KORONAWIRUSA.

Na tą chwilę nie sposób odpowiedzieć na pytanie, czy mamy do czynienia z kilkumiesięcznym przestojem gospodarki, czy może jest to największy kryzys gospodarczy od 1929r. Pewnym jest, że w obliczu kwarantanny, zawieszenia pracy szkół, działania niektórych branży, musimy się przygotować na drastyczny spadek liczby zawieranych transakcji. Obecnie, rzeczoznawca majątkowy jest zmuszony do analizy szeregu czynników, które będą wpływały na wartość nieruchomości w przyszłości.

Procedura wyceny nieruchomości w czasie pandemii koronawirusa

W związku z pandemią koronawirusa Real Estate Experts wprowadza procedury mające na celu ochronę zdrowia naszych klientów. Jednym z elementów wyceny nieruchomości jest dokonanie oględzin przedmiotu wyceny, podczas których dokumentuje się stan nieruchomości.
Dotychczasowy przebieg oględzin nieruchomości:

1. Wspólne spotkanie na terenie nieruchomości (np. mieszkania).
2. Wspólne spisanie protokołu z oględzin nieruchomości.
3. Wykonanie zdjęć przedmiotu wyceny.
4. Pomiar nieruchomości przy zastosowaniu dalmierza laserowego.

Obecnie, dokonujemy modyfikacji przebiegu oględzin nieruchomości, zgodnie z poniższym zestawieniem:

1. Rzeczoznawca majątkowy ZAWSZE tuż przed oględzinami nieruchomości dokonuje dezynfekcji rąk i obuwia, a także zabezpiecza własne drogi oddechowe przy zastosowaniu najnowszych rozwiązań firmy 3M (maska pełnotwarzowa z filtrami P3).
2. Posiadacz nieruchomości udostępnia ją do oględzin przy zachowaniu minimalnej odległości 2 m od rzeczoznawcy majątkowego. Zaleca się, aby osoba udostępniająca nieruchomość, nie przebywała dłużej niż 2 minuty w bezpośrednim kontakcie z rzeczoznawcą majątkowym.
3. Rzeczoznawca majątkowy podczas oględzin, dokonuje jedynie: a) pomiarów nieruchomości przy zastosowaniu dalmierza laserowego b) wykonuje zdjęcia – bez uczestnictwa osoby udostepniającej nieruchomość. - To etap zakańczający oględziny nieruchomości w terenie.
4. W ciągu 24 h od daty oględzin, rzeczoznawca majątkowy kontaktuje się telefonicznie lub mailowo z osobą udostępniającą nieruchomość lub zleceniodawcą w celu przedstawienia treści protokołu z oględzin.
5. Następnie, rzeczoznawca majątkowy, sporządza operat szacunkowy.
6. Wycena nieruchomości, po jej przygotowaniu, dostarczana jest zleceniodawcy, zgodnie z jego zaleceniami: skan operatu, przesyłka Pocztą Polską, dostarczenie operatu we wskazane miejsce z uwzględnieniem ponownego kontaktu (przy zachowaniu zasad ostrożności) lub bez kontaktu osobistego.

Powyższe procedury są wprowadzone w związku z pandemią koronawirusa i obowiązują do odwołania. Mają one na celu zabezpieczenie zdrowia klientów REE jak i rzeczoznawcy majątkowego.

Czym jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to czynność podczas której rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy przedstawia wartość nieruchomości, która może być określane dla konkretnych celów wyceny nieruchomości.

Wycena nieruchomości - typowy zakres zleceń

Rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy określający wartość nieruchomości często skupia się  na poniższych czynnościach, które stanowią typowy rodzaj zleceń rzeczoznawcy majątkowego:

• wycena nieruchomości lokalowych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej - potocznie "wycena mieszkania", "wycena lokalu mieszkalnego";
• wycena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu  - potocznie "wycena mieszkania", "wycena lokalu mieszkalnego";
• wycena gruntów niezabudowanych - potocznie "wycena działki";
• wycena  gruntowych zabudowanych - potocznie między innymi "wycena domu", "wycena kamienicy";
• wycena nieruchomości zalesionych lub zadrzewionych;
• wycena gruntów rolnych/ działek rolnych;
• wycena nieruchomości w budowie;
• wycena nieruchomości przeznaczonych do rozbiórki.

Podstawowe rodzaje wartości

Wartość rynkowa

Jedną z najczęstszych sytuacji przed którymi staje rzeczoznawca majątkowy, wyceniając nieruchomość, to obowiązek określenia wartości rynkowej nieruchomości. Operat szacunkowy określający taką wartość nieruchomości przedstawia swoisty substytut najbardziej prawdopodobnej ceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy określa wartość rynkową dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Definicja tej wartości opisana została w artykule 151.1. ustawy o gospodarce nieruchomości. Każdy operat szacunkowy określający wartość rynkową musi spełnić tą definicję.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Należy jednak pamiętać, że 1 września 2017 r. dokonano zmiany definicji wartości rynkowej. Zgodnie z art. 1 pkt 24. ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509):

"Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy

1. mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2. działają z rozeznaniem i postępują rozważnie
3. oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej."

Wartość odtworzeniowa

Kolejnym rodzajem określanej wartości nieruchomości, która rzeczoznawca majątkowy napotyka sporządzając wycenę nieruchomości - tworząc operat szacunkowy, jest wartość odtworzeniowa - operat szacunkowy określający wartość odtworzeniową. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (jednym z takich wyjątków to czynność w której rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości dla celów odszkodowawczych - ustawodawca nakłada obowiązek określenia wartości rynkowej, lecz dopuszcza określenie wartości odtworzeniowej przy wycenie nieruchomości - w określonych przypadkach).

Definicja wartości odtworzeniowej znajduje się w artykule 151.2. ustawy o gospodarce nieruchomości i brzmi:

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wycena nieruchomości to proces podczas którego tworzony jest operat szacunkowy. Wyżej wymienione rodzaje wartości w znacznym stopniu wyczerpują kategorie wartości, które określa rzeczoznawca majątkowy.

Operat szacunkowy a cel wyceny - poznaj 7 głównych celów wyceny, na przykładzie miasta Łodzi!

Rzeczoznawca majątkowy tworzy operat szacunkowy jako opinie, dla celów:

• sprzedaży;
• zabezpieczenia wierzytelności - wycena nieruchomości dla kredytu, wycena dla banku, wycena pod kredyt;
• odszkodowania (np. wycena nieruchomości dla celów przejęcia pod drogę);
• postępowania sądowego (biegły sądowy - wyceną a nieruchomości jako opinia);
• aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste;
• ustalenia opłaty adiacenckiej (wycena nieruchomości z tytułu podziału działki);
• ustalenia opłaty planistycznej.

Operat szacunkowy, może być wykorzystywany jedynie do celu, dla którego został sporządzony.

Podejścia w wycenie nieruchomości - jak wycenić ?

Wycena nieruchomości to proces w którym rzeczoznawca majątkowy, tworząc operat szacunkowy określa wartość nieruchomości przy zastosowaniu określonych podejść, metod i technik. Na gruncie polskiego ustawodawstwa wyróżniamy:

• Podejście porównawcze - często stosowane w wycenie
  
  • Metoda porównywania parami
  • Metoda korygowania ceny średniej
  • Metoda analizy statystycznej rynku
• Podejście dochodowe - często stosowane w wycenie
  
  • Metoda inwestycyjna
    • Technika kapitalizacji prostej
    • Technika dyskontowania strumieni dochodów
  • Metoda zysków
    • Technika kapitalizacji prostej
    • Technika dyskontowania strumieni dochodów
• Podejście kosztowe - rzadko stosowane w wycenie
  • Metoda kosztów odtworzenia
    • Technika szczegółowa
    • Technika elementów scalonych
    • Technika wskaźnikowa
  • Metoda kosztów zastąpienia
    • Technika szczegółowa
    • Technika elementów scalonych
    • Technika wskaźnikowa
  • Metoda pozostałościowa
• Podejście mieszane- rzadko stosowane w wycenie
  • Metoda kosztów likwidacji
    • Technika szczegółowa
    • Technika elementów scalonych
    • Technika wskaźnikowa
  • Metoda wskaźników szacunkowych gruntu

Podejścia a określona wartość nieruchomości - czyli jak stosować podejścia?

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy podczas procesu wyceny, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Oznacza to, że wycena nieruchomości  to czynność w którą nie powinny ingerować osoby trzecie. Operat szacunkowy to swoista opinia o wartości nieruchomości, którą przedstawia rzeczoznawca majątkowy.

Wycena nieruchomości to proces obwarowany przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy tworzy operat szacunkowy jako efektem tego procesu.
Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do skorzystania z jednego z trzech podejść do określenia wartości rynkowej.

Podejście porównawcze - wycena wartości rynkowej

Pierwszym podejściem,  które może zastosować rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy jest podejście porównawcze. Podejście to pozwala na bezpośrednie odniesienie wartości rynkowej do cen transakcyjnych występujących na rynku.

Podejście dochodowe - wycena wartości rynkowej

Drugim podejściem jakie stosuje rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy to podejście dochodowe, stosowane względem nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Zaletą tego podejścia, jest uwarunkowanie wartości nieruchomości od przewidywanych dochodów, jakie uzyska się z nieruchomości.

Podejście mieszane - wycena wartości rynkowej

Trzecim podejście służącym do określenia wartości rynkowej jest podejście mieszane. Rzeczoznawca majątkowy stosuje je względem nieruchomości wobec których prowadzone będą roboty budowlane (budowa, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, montaż, remont), a także wobec nieruchomości rolnych i leśnych.

Podejście kosztowe - wycena wartości odtworzeniowej

Ostatnim, czwartym podejściem, pozwalającym na określenie wartości nieruchomości, tym razem odtworzeniowej, jest podejście kosztowe. Ideą zastosowania podejścia kosztowego jest założenie, że wartość odtworzeniowa jest równa sumie wartości rynkowej gruntu oraz kosztów odtworzenia części składowych gruntu.
Ustawodawca przyjął podział kosztów odtworzenia części składowych gruntu na:

• koszty odtworzenia (ta sama technologia i materiały) oraz
• kosztów zastąpienia (aktualnie stosowana technologia i materiały oraz ta sama funkcja i podobne parametry części składowych gruntu).

W obydwu przypadkach koszty odtworzenia lub zastąpienia pomniejsza się o wartość zużycia części składowych nieruchomości. 

Powyższe informacje dają jedynie poglądowe wyobrażenie, na temat jak wycenić nieruchomość. Odpowiedź, niby na tak banalne pytanie jak wycenić mieszkanie w Łodzi, w rezultacie nie musi być już taka prosta.

Rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy powinien dostosować wybór podejścia, metody i techniki wyceny.

Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2015r.

Wycena nieruchomości Łódź cennik

Na pytania:

• "Ile kosztuje wycena nieruchomości?",
• "Ile kosztuje rzeczoznawca majątkowy?", a w zasadzie
• "Jaka jest cena za operat szacunkowy?

trudno udzielić natychmiastowej odpowiedzi.

Zróżnicowanie rynku, różnorodność stanu nieruchomości powoduje, że niemożliwym staje się wycena nieruchomości online, a także stworzenie przez rzeczoznawcę majątkowego stałego cennika swoich usług z podziałem na grupy nieruchomości, aby łatwo odpowiedzieć na pytanie "ile kosztuje rzeczoznawca?".

Idąc dalej, czy kalkulator wyceny nieruchomości w rzeczywistości mógłby przedstawić wartość rynkową nieruchomości? Jedną z cech rynku nieruchomości jest wymóg fachowej obsługi, nie jest to wymóg ustawowy lecz wymóg rynku. Zatem tworzenie różnego rodzaju automatów określających wartość nieruchomości, może powodować więcej szkód niż pożytku dla uczestników rynku.

Przed podaniem ceny za operat szacunkowy określający wartość nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy powinien otrzymać podstawowe dane o nieruchomości, takie jak:

• nr księgi wieczystej,
• powierzchnię,
• informację o lokalizacji,
• w miarę szczegółowy opis rodzaj zabudowy występującej na nieruchomości (rok zabudowy - dekada, rodzaj zabudowy, konstrukcja).

Rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy określający wartość nieruchomości powinien najpierw dokonać oględzin przedmiotu wyceny. Jest to niezwykle istotny element, gdyż operat szacunkowy to dokument w który rzeczoznawca majątkowy przekazuje informację o wartości, informuje rynek o potencjalnej cenie, nakładając na siebie odpowiedzialność karną i zawodową.

Wycena nieruchomości Łódź cennik - Zadzwoń do nas! tel. 506-56-00-30

Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2015r.