Służebność przesyłu Łódź
1. Służebność przesyłu
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości. Daje ono przedsiębiorstwu przesyłowemu prawo umiejscowienia urządzeń przesyłowych na nieruchomości ich właścicieli. Służebność przesyłu jest odpłatna – odszkodowanie za służebność przesyłu. Daje ona między innymi prawo do korzystania z części nieruchomości w celu usuwania awarii, konserwacji czy modernizacji urządzeń przesyłowych. (Jaka jest cena za ustanowienie służebności przesyłu w kontekście KC? – skontaktuj się z nami).
2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest rekompensatą płaconą przez przedsiębiorstwo przesyłowe dla właściciela nieruchomości za korzystanie z niej bez tytułu prawnego, tj. bez umowy czy decyzji administracyjnej wydanej na podstawie ustawy z dnia 12.03.1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. z 1974 r., Nr 10, poz. 64).
W świetle ostatnich orzeczeń Sądu Najwyższego, wydanie decyzji administracyjnej regulującej prawo do korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe może przekreślić możliwość otrzymania ww. wynagrodzenia oraz ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest służebność przesyłu.
W przypadku, gdy nie została wydana decyzja administracyjna stanowiąca podstawę do lokalizacji inwestycji dotyczącej urządzeń przesyłowych, właściciel nieruchomości może domagać się od właścicieli tych urządzeń (przedsiębiorstw wodociągowych, energetycznych, ciepłowniczych) jednocześnie odpłatnego ustanowienia służebności przesyłu, która obejmuje wynagrodzenie na przyszłość, oraz wypłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za 10 lat wstecz (w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) lub za 3 lata wstecz (w przypadku podmiotów gospodarczych).
Jak ustanowić służebność przesyłu – poradnik krok po kroku
Etap 1: Ustalenie właściciela urządzeń
Właściciel nieruchomości, chcąc ustanowić służebność przesyłu, powinien najpierw ustalić, kto jest właścicielem urządzeń przesyłowych. Przedsiębiorstwa przesyłowe są ich właścicielami, gdy te są wpisane w ich majątek.
Etap 2: Badanie stanu prawnego nieruchomości
Kolejnym krokiem jest zbadanie działu III księgi wieczystej nieruchomości – należy sprawdzić, czy nie ma tam ujawnionych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, np. poprzez już istniejącą służebność lub decyzję administracyjną.
Etap 3: Wniosek o podstawę prawną
W przypadku braku takich wpisów, można wystąpić do przedsiębiorstwa przesyłowego z pismem, w którym właściciel zwraca się z wnioskiem o podanie podstawy prawnej, na jakiej posadowiono urządzenia.
Etap 4: Negocjacje i operat szacunkowy
Jeśli przedsiębiorstwo nie wskaże podstawy prawnej, właściciel powinien zażądać podjęcia negocjacji. W takim przypadku dobrze jest posiadać wstępną opinię rzeczoznawcy majątkowego – operat szacunkowy określający wartość prawa służebności przesyłu. Po osiągnięciu porozumienia strony udają się do notariusza.
Etap 5: Droga sądowa
Dopiero w przypadku odmowy zawarcia umowy istnieje możliwość ustanowienia służebności na drodze sądowej. Należy wtedy wystąpić do sądu z wnioskiem (nie mylić z pozwem) o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego – służebność przesyłu Łódź.
Etap 6: Dowody i biegli sądowi
W postępowaniu sądowym konieczne będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety (mapa do celów prawnych) oraz biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który określi wysokość wynagrodzenia. Często powołuje się też biegłego specjalistę ds. urządzeń przesyłowych w celu ustalenia szerokości strefy ochronnej.
Sprawy sądowe dotyczące służebności przesyłu wymagają fachowej obsługi. Przed wystąpieniem na drogę sądową należy przeanalizować, czy przedsiębiorstwu nie będzie przysługiwał zarzut zasiedzenia, co jest tematem złożonym i wymaga osobnego omówienia.
Służebność przesyłu – zmiany w rozporządzeniu 2023
Wraz z wejściem w życie Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, zmodyfikowano zasady określania wartości służebności. Na podstawie § 32 ust. 6 współczynnik korzystania z pasa został "zabetonowany" i wynosi:
- dla urządzeń podziemnych: ≤ 0,3;
- dla urządzeń nadziemnych: ≤ 0,5;
- dla urządzeń naziemnych: 1;
- dla urządzeń w pasach dróg wewnętrznych: ≤ 0,1.
§ 32 ust. 7 zakłada możliwość podwyższenia tych współczynników w „szczególnych przypadkach”. Jednak ustawodawca nie wyjaśnił tego pojęcia, co sprawia, że w praktyce, przy wysokiej powtarzalności urządzeń, przepis ten jest niemal martwy, a uzasadnienie odstępstwa byłoby karkołomne.
Poznaj pełen zakres naszych usług w Łodzi i okolicach
Jako licencjonowane biuro wyceny, którego filarem jest rzeczoznawca majątkowy Łódź, oferujemy kompleksowe wsparcie nie tylko przy służebnościach, ale również przy klasycznych wycenach. Obsługujemy m.in. wycenę gruntu, wycenę mieszkania oraz wycenę domu. Posiadamy odpowiednie kompetencje do szacowania obiektów komercyjnych, w tym wykonujemy wycenę magazynu czy wycenę kamienicy. Zapraszamy do lektury naszych eksperckich analiz rynkowych nieruchomości, gdzie poruszamy tak ważne tematy jak wpływ pandemii COVID na ceny nieruchomości, to jak wojna w Iranie i geopolityka kształtują rynek, oraz czym charakteryzuje się wycena online a odpowiedzialność z nią związana. Szczegóły ochrony prywatności użytkowników opisuje nasza Polityka plików cookies.
Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2026 r.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ) – Służebność przesyłu
Czym jest służebność przesyłu i czy jest to prawo odpłatne?
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które umożliwia przedsiębiorstwu przesyłowemu umieszczenie urządzeń (takich jak sieci energetyczne, wodociągowe itp.) na cudzej nieruchomości. Zgodnie z przepisami jest to prawo odpłatne, co oznacza, że właścicielowi nieruchomości przysługuje stosowne odszkodowanie.
Kiedy mogę domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
O wynagrodzenie można ubiegać się, gdy przedsiębiorstwo korzysta z Twojej nieruchomości bez odpowiedniego tytułu prawnego (np. brakuje umowy lub decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę). Właściciele będący osobami fizycznymi mogą dochodzić roszczeń za 10 lat wstecz, natomiast podmioty gospodarcze za 3 lata wstecz.
Jakie kroki trzeba podjąć, aby ustanowić służebność przesyłu?
Proces należy rozpocząć od ustalenia właściciela urządzeń przesyłowych oraz dokładnej analizy księgi wieczystej nieruchomości (Dział III). Kolejnym krokiem jest wezwanie przedsiębiorstwa do wskazania podstawy prawnej posadowienia instalacji. W razie braku dokumentów przechodzi się do negocjacji w oparciu o operat szacunkowy, a jeśli te zawiodą – do złożenia wniosku w sądzie.
Jak Rozporządzenie z 2023 r. wpłynęło na wycenę służebności?
Rozporządzenie z 5 września 2023 roku wprowadziło tzw. sztywne współczynniki korzystania z pasa dla poszczególnych rodzajów urządzeń przesyłowych. Przykładowo, maksymalny współczynnik dla instalacji podziemnych określono na ≤ 0,3, a dla nadziemnych na ≤ 0,5. Mimo teoretycznej możliwości ich modyfikacji w "szczególnych przypadkach", w praktyce rynkowej ustalone limity są trudne do przekroczenia.