Wycena nieruchomości Łódź

wycena dla banków, wycena dla sądów

Zamów wycenę - mailowo Zamów wycenę - telefonicznie

Wycena nieruchomości Łódź - czym jest?

Wycena nieruchomości to czynność podczas której rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy przedstawia wartość nieruchomości, która może być określane dla konkretnych celów wyceny nieruchomości.

Jedną z najczęstszych sytuacji przed którymi staje rzeczoznawca majątkowy, tworząc operat szacunkowy to obowiązek określenia wartości rynkowej nieruchomości. Operat szacunkowy określający taką wartość nieruchomości przedstawia swoisty substytut najbardziej prawdopodobnej ceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy określa wartość rynkową dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Definicja tej wartości opisana została w artykule 151.1. ustawy o gospodarce nieruchomości. Każdy operat szacunkowy określający wartość rynkową musi spełnić tą definicję.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Kolejnym rodzajem określanej wartości nieruchomości, która rzeczoznawca majątkowy napotyka tworząc operat szacunkowy, jest wartość odtworzeniowa - operat szacunkowy określający wartość odtworzeniową. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (jednym z takich wyjątków to czynność w której rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości dla celów odszkodowawczych - ustawodawca nakłada obowiązek określenia wartości rynkowej, lecz dopuszcza określenie wartości odtworzeniowej w określonych przypadkach).

Definicja wartości odtworzeniowej znajduje się w artykule 151.2. ustawy o gospodarce nieruchomości i brzmi:

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wycena nieruchomości to proces podczas którego tworzony jest operat szacunkowy. Wyżej wymienione rodzaje wartości w znacznym stopniu wyczerpują kategorie wartości, które określa rzeczoznawca majątkowy.

Rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy określający wartość nieruchomości często skupia się  na poniższych czynnościach, które stanowią typowy rodzaj zleceń rzeczoznawcy majątkowego:

- wycena nieruchomości lokalowych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej - potocznie "wycena mieszkania", "wycena lokalu mieszkalnego";
- wycena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu  - potocznie "wycena mieszkania", "wycena lokalu mieszkalnego";
- wycena nieruchomości gruntowych niezabudowanych - potocznie "wycena działki";
- wycena nieruchomości gruntowych zabudowanych - potocznie między innymi "wycena domu";
- wycena nieruchomości budynkowych;
- wycena nieruchomości przynoszących bądź mogących przynosić dochód;
- wycena nieruchomości zalesionych lub zadrzewionych;
- wycena nieruchomości rolnych/ gruntów rolnych/ działek rolnych;
- wycena nieruchomości w budowie;
- wycena nieruchomości przeznaczonych do rozbiórki.

Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2015r.

Operat szacunkowy a cel wyceny - poznaj 7 głównych celów wyceny!

Rzeczoznawca majątkowy tworzy operat szacunkowy - wycenia nieruchomości dla celów:

  • wycena nieruchomości dla celu sprzedaży;
  • wycena nieruchomości dla celu zabezpieczenia wierzytelności - kredyt hipoteczny;
  • wycena nieruchomości dla celu odszkodowania (np. przejęcie pod drogę);
  • wycena nieruchomości dla celu postępowania sądowego (biegły sądowy);
  • wycena nieruchomości dla celu aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste;
  • wycena nieruchomości dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej;
  • wycena nieruchomości dla celu ustalenia opłaty planistycznej.

Operat szacunkowy, może być wykorzystywany jedynie do celu, dla którego został sporządzony.

Podejścia w wycenie nieruchomości - jak wycenić nieruchomość?

Wycena nieruchomości to proces w którym rzeczoznawca majątkowy, tworząc operat szacunkowy określa wartość nieruchomości przy zastosowaniu określonych podejść, metod i technik. Na gruncie polskiego ustawodawstwa wyróżniamy:

  • Podejście porównawcze
    • Metoda porównywania parami
    • Metoda korygowania ceny średniej
    • Metoda analizy statystycznej rynku
  • Podejście dochodowe
    • Metoda inwestycyjna
      • Technika kapitalizacji prostej
      • Technika dyskontowania strumieni dochodów
    • Metoda zysków
      • Technika kapitalizacji prostej
      • Technika dyskontowania strumieni dochodów
  • Podejście kosztowe
    • Metoda kosztów odtworzenia
      • Technika szczegółowa
      • Technika elementów scalonych
      • Technika wskaźnikowa
    • Metoda kosztów zastąpienia
      • Technika szczegółowa
      • Technika elementów scalonych
      • Technika wskaźnikowa
    • Metoda pozostałościowa
  • Podejście mieszane
    • Metoda kosztów likwidacji
      • Technika szczegółowa
      • Technika elementów scalonych
      • Technika wskaźnikowa
    • Metoda wskaźników szacunkowych gruntu

 

Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2015r.

Podejścia a określona wartość nieruchomości - czyli jak stosowac podejścia?

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Oznacza to, że wycena nieruchomości  to czynność w którą nie powinny ingerować osoby trzecie. Operat szacunkowy to swoista opinia o wartości nieruchomości, którą przedstawia rzeczoznawca majątkowy.

Wycena nieruchomości to proces obwarowany przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy tworzy operat szacunkowy jako efektem tego procesu.
Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do skorzystania z jednego z trzech podejść do określenia wartości rynkowej.

Pierwszym podejściem,  które może zastosować rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy jest podejście porównawcze. Podejście to pozwala na bezpośrednie odniesienie wartości rynkowej do cen transakcyjnych występujących na rynku.

Drugim podejściem jakie stosuje rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy to podejście dochodowe, stosowane względem nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Zaletą tego podejścia, jest uwarunkowanie wartości nieruchomości od przewidywanych dochodów, jakie uzyska się z nieruchomości.

Trzecim podejście służącym do określenia wartości rynkowej jest podejście mieszane. Rzeczoznawca majątkowy stosuje je względem nieruchomości wobec których prowadzone będą roboty budowlane (budowa, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, montaż, remont), a także wobec nieruchomości rolnych i leśnych.

Ostatnim, czwartym podejściem, pozwalającym na określenie wartości nieruchomości, tym razem odtworzeniowej, jest podejście kosztowe. Ideą zastosowania podejścia kosztowego jest założenie, że wartość odtworzeniowa jest równa sumie wartości rynkowej gruntu oraz kosztów odtworzenia części składowych gruntu.
Ustawodawca przyjął podział kosztów odtworzenia części składowych gruntu na:

  • koszty odtworzenia (ta sama technologia i materiały) oraz
  • kosztów zastąpienia (aktualnie stosowana technologia i materiały oraz ta sama funkcja i podobne parametry części składowych gruntu).

W obydwu przypadkach koszty odtworzenia lub zastąpienia pomniejsza się o wartość zużycia części składowych nieruchomości. 

Powyższe informacje dają jedynie poglądowe wyobrażenie, na temat jak wycenić nieruchomość. Odpowiedź, niby na tak banalne pytanie jak wycenić mieszkanie w Łodzi, w rezultacie nie musi być już taka prosta.

Rzeczoznawca majątkowy tworząc operat szacunkowy powinien dostosować wybór podejścia , metody i techniki wyceny nieruchomości

Piotr Fidala
rzeczoznawca majątkowy Łódź 2015r.